Una FIBRA es un fideicomiso mexicano que compra o construye inmuebles para arrendarlos y reparte al menos el 95 % de su resultado fiscal. Los CKD y los CERPI son certificados bursátiles fiduciarios que financian empresas y proyectos, pensados para inversionistas institucionales. La SOCIMI es la figura española más parecida; la tokenización es una forma de representar valores.
Primero, separa dos decisiones: el vehículo y la forma de representar los valores
Quien estructura una inversión desde México suele preguntar «¿FIBRA o token?», y la pregunta mezcla dos cosas. La FIBRA, el CKD, el CERPI y la SOCIMI son vehículos: deciden qué activo se compra, quién puede invertir, cómo se reparte el resultado y cómo tributa. La tokenización decide cómo se anotan los valores que emite ese vehículo.
Qué significa para ti: decide primero qué activo financias y a qué inversor te diriges, y en qué país está. La tecnología de registro viene después.
FIBRA: el fideicomiso inmobiliario que reparte su resultado
La FIBRA (fideicomiso de inversión en bienes raíces) es una figura fiscal. La Ley del Impuesto sobre la Renta da un tratamiento especial a los fideicomisos que se dedican a adquirir o construir inmuebles para arrendarlos si cumplen estos requisitos (art. 187 de la Ley del Impuesto sobre la Renta):
- La fiduciaria es una institución de crédito o una casa de bolsa residente en México.
- Al menos el 70 % del patrimonio está invertido en esos inmuebles o en derechos y créditos ligados a su arrendamiento; el resto, en valores del Gobierno Federal o en fondos de inversión en deuda.
- Los inmuebles no se venden antes de cuatro años desde su construcción o adquisición. Si se venden antes, pierden el tratamiento preferencial.
- Los certificados se colocan en el país entre el gran público inversionista.
- La fiduciaria distribuye, al menos una vez al año y a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95 % del resultado fiscal del ejercicio anterior.
- El fideicomiso está inscrito en el registro que lleva el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
El vehículo no hace pagos provisionales del impuesto. Quien tributa es el tenedor: el intermediario que custodia los certificados retiene el impuesto sobre el resultado distribuido a la tasa general del 30 % del artículo 9. Las personas físicas residentes y los residentes en el extranjero sin establecimiento permanente no tributan por la ganancia al vender los certificados en bolsa. Y quien aporta inmuebles a cambio de certificados puede diferir el impuesto de esa aportación hasta que venda los certificados o la fiduciaria venda el inmueble (art. 188, fracciones III, IV, X y XI, de la Ley del Impuesto sobre la Renta).
Los valores que emite una FIBRA son certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI). La Ley del Mercado de Valores exige que, si están inscritos en el Registro Nacional de Valores, se listen y negocien en bolsa (art. 63 Bis 1 de la Ley del Mercado de Valores). La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) fija los requisitos de su inscripción. Entre ellos, una asamblea de tenedores que aprueba las inversiones del 10 % o más del patrimonio con partes relacionadas. La asamblea fija también las reglas de endeudamiento, con un límite máximo de apalancamiento y un índice de cobertura del servicio de la deuda que se revelan al mercado (art. 7, fracción VII, de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores, la Circular Única de Emisoras). Qué significa para ti: una FIBRA es un vehículo de mercado abierto, con escala, gobierno y obligaciones de información de una emisora listada.
CKD: capital para empresas mexicanas, con llamadas de capital
Los CKD (certificados de capital de desarrollo) son certificados bursátiles fiduciarios «de desarrollo»: los recursos de la emisión se destinan a invertir en acciones o partes sociales de sociedades mexicanas, o a financiarlas, directamente o a través de otros vehículos (art. 63 Bis 1, fracción I, de la Ley del Mercado de Valores). Funcionan como un fondo de capital privado listado.
La Circular Única de Emisoras regula su gobierno. La asamblea de tenedores aprueba las inversiones del 10 % o más del patrimonio con partes relacionadas o en conflicto de interés. El comité técnico tiene un máximo de 21 miembros, al menos el 25 % independientes (art. 7, fracción VI, de la Circular Única de Emisoras). Pueden emitirse con llamadas de capital: el emisor coloca una parte y pide aportaciones adicionales a los tenedores cuando encuentra inversiones (art. 1, fracción XVII).
A diferencia del CERPI, la Circular no reserva el CKD a una oferta restringida. Solo la exige para colocar el importe inicial en varias ofertas sucesivas (art. 7, fracción VI, numeral 5.5). Las sociedades de inversión de las afores (SIEFORES) pueden comprar CKD y CERPI. Lo permite el régimen de inversión de la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (CONSAR, DOF 31-5-2019, con modificaciones posteriores).
CERPI: proyectos de inversión, solo en oferta restringida
Los CERPI (certificados bursátiles fiduciarios de proyectos de inversión) destinan los recursos a financiar proyectos y a invertir en acciones, partes sociales o financiamiento de sociedades, de forma directa o a través de vehículos (art. 1, fracción VI, de la Circular Única de Emisoras). A diferencia de la definición legal del CKD, la del CERPI no se limita a sociedades mexicanas.
La diferencia práctica más clara está en quién puede comprarlos. Los CERPI deben ofrecerse en ofertas públicas restringidas (art. 7, fracción IX, de la Circular Única de Emisoras). Son ofertas dirigidas solo a inversionistas institucionales y a calificados para ofertas restringidas, tanto en la colocación como en el mercado secundario. Calificado, a estos efectos, es quien mantuvo en promedio, durante el último año, inversiones en valores de al menos 20 millones de unidades de inversión (UDI) (art. 1, fracciones XVI y XIX, y art. 2, fracción I, inciso m). También admiten llamadas de capital. Su gobierno da más peso a los independientes: la mayoría del comité técnico debe serlo, y la asamblea puede remover al administrador. Además, las SIEFORES solo pueden comprar CERPI que destinen al menos el 10 % del importe máximo de la emisión a invertir en México (régimen de inversión de la CONSAR de 2019; confirma la versión vigente). Qué significa para ti: el CERPI es una herramienta de gestoras que levantan capital institucional, no de un promotor que busca inversores particulares.
Comparativa: FIBRA, CKD, CERPI, SOCIMI y emisión tokenizada
| Criterio | FIBRA | CKD | CERPI | SOCIMI (España) | Emisión tokenizada (España) |
|---|---|---|---|---|---|
| Forma | Fideicomiso con fiduciaria bancaria o casa de bolsa | Fideicomiso emisor | Fideicomiso emisor | Sociedad anónima | No es un vehículo: la emisora es una sociedad (S.A. para acciones) |
| Qué financia | Inmuebles para arrendamiento | Acciones o financiamiento de sociedades mexicanas | Proyectos y sociedades, directa o indirectamente | Inmuebles urbanos para alquiler | Lo que fije el documento de la emisión |
| Norma principal | LISR arts. 187-188; LMV art. 63 Bis 1; CUE art. 7.VII | LMV art. 63 Bis 1.I; CUE art. 7.VI | CUE arts. 1.VI y 7.IX | Ley 11/2009 | Ley 6/2023, arts. 6 a 8; Real Decreto 814/2023 |
| Supervisión | CNBV y bolsa; SAT en lo fiscal | CNBV y bolsa | CNBV y bolsa | Agencia Tributaria en lo fiscal; CNMV y el mercado donde cotiza | CNMV; registro llevado por una ERIR |
| Quién invierte | Gran público inversionista | Público en general u oferta restringida; pueden invertir las SIEFORES | Institucionales y calificados para ofertas restringidas | Cualquier inversor, porque cotiza | Según la oferta: cualificados, o público con entidad autorizada |
| Reparto | Al menos 95 % del resultado fiscal, antes del 15 de marzo | Según los documentos de la emisión | Según los documentos de la emisión | 100 % de dividendos de participadas, 50 % de plusvalías, 80 % del resto | El que fije el valor emitido |
| Negociación | Listado obligatorio en bolsa (BMV o BIVA) | Listado en bolsa | Listado en bolsa, solo entre inversores autorizados | Mercado regulado o sistema multilateral de negociación | No exige cotizar; la liquidez no está asegurada |
| Fiscalidad del vehículo | Sin pagos provisionales; tributa el tenedor (retención del 30 %) | Según la estructura del fideicomiso | Según la estructura del fideicomiso | 0 % en el Impuesto sobre Sociedades, con gravámenes especiales | La de la sociedad emisora: tokenizar no crea un régimen fiscal |
Qué cambia frente a una SOCIMI española
La SOCIMI es una sociedad anónima cuyo negocio principal es comprar o promover inmuebles urbanos para alquilarlos. Su lógica es la de la FIBRA: el vehículo casi no tributa y el inversor tributa por lo que recibe. Pero la forma jurídica es otra, una sociedad y no un fideicomiso, y las cifras también cambian (Ley 11/2009):
- Capital. Mínimo de 5 millones de euros y una sola clase de acciones (art. 5). La Ley del Impuesto sobre la Renta no fija a la FIBRA un capital mínimo.
- Inversión. Al menos el 80 % del valor del activo en inmuebles urbanos para arrendamiento, suelo para promoverlos o participaciones en entidades con el mismo objeto (art. 3.1), frente al 70 % del patrimonio de la FIBRA.
- Permanencia. Los inmuebles deben estar arrendados al menos tres años (art. 3.3), frente a los cuatro años sin vender de la FIBRA.
- Cotización. Acciones admitidas, sin interrupción, en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (art. 4).
- Reparto. El 100 % de los dividendos de participadas, al menos el 50 % del beneficio por venta de inmuebles y al menos el 80 % del resto (art. 6).
- Fiscalidad. Tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades y gravamen especial del 19 % sobre los dividendos pagados a socios de al menos el 5 % que tributen por debajo del 10 % (art. 9).
El cambio más reciente afecta al beneficio que no se reparte. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, mantiene un gravamen especial del 15 % sobre el beneficio no distribuido. Lo eleva al 25 % cuando procede del alquiler de vivienda, incluido el turístico. El 25 % se rebaja a la mitad si más del 80 % de las viviendas en alquiler son asequibles. Desaparece si, además, el beneficio no distribuido se reinvierte en vivienda asequible en tres años. Para los periodos iniciados en 2026 ese umbral es del 60 % y para los de 2027, del 70 %. Se aplica a los periodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2026 que no hubieran concluido a su entrada en vigor, y está pendiente de convalidación por el Congreso (art. 9 del Real Decreto-ley 29/2026, que modifica los apartados 4 y 5 del art. 9 de la Ley 11/2009 y le añade la disposición transitoria cuarta). Qué significa para ti: una SOCIMI residencial que retiene beneficio paga más que una de oficinas o logística por el mismo importe. Los requisitos completos están en qué es una SOCIMI.
Y frente a una emisión tokenizada
Una emisión tokenizada no compite con la FIBRA ni con la SOCIMI: anota acciones, bonos u obligaciones en un sistema basado en tecnología de registros distribuidos. En España, la Ley 6/2023 admite esa representación. El emisor elabora un documento de la emisión y designa una entidad responsable de la administración de la inscripción y registro (ERIR), que lleva el registro de los valores (arts. 6 a 8 de la Ley 6/2023; Real Decreto 814/2023). URSUS-3 Capital, A.V. fue la primera ERIR: su primera inscripción en la CNMV es del 7 de febrero de 2025. A 13 de octubre de 2026 hay 21 emisiones inscritas en el registro de ERIR y emisiones. La inscripción en la CNMV no implica que la CNMV haya validado las condiciones de la emisión.
Dos matices. Los valores admitidos en un centro de negociación deben representarse mediante anotaciones en cuenta o mediante registros distribuidos dentro del régimen piloto europeo (art. 6.2 de la Ley 6/2023). Por eso una SOCIMI cotizada no se tokeniza sin más; lo analizamos en SOCIMI tokenizada: estructura y viabilidad. Y tokenizar no traslada ningún régimen fiscal: un vehículo español que emite bonos tokenizados sobre un activo mexicano no tributa como una FIBRA.
En México, una oferta pública exige inscribir los valores en el Registro Nacional de Valores (art. 7 de la Ley del Mercado de Valores), y ni esa ley ni la Ley Fintech prevén representarlos en registros distribuidos. Sin esa inscripción, una emisión española solo puede ofrecerse allí en privado, por ejemplo a inversionistas institucionales o calificados, o en acciones a menos de cien personas (art. 8). Qué significa para ti: la vía tokenizada sirve para captar en Europa, no para sustituir a una FIBRA o a un CERPI frente al inversor mexicano.
Ejemplo: tres caminos para el mismo portafolio
Ejemplo ilustrativo con una empresa ficticia. Un grupo mexicano tiene cinco naves industriales arrendadas en el Bajío y quiere capital para construir dos más. Sus opciones:
| Camino | A quién se dirige | Qué exige | Qué no resuelve |
|---|---|---|---|
| Aportar las naves a una FIBRA | Gran público inversionista, vía bolsa | Colocación pública, listado y gobierno de emisora; el aportante puede diferir el impuesto hasta vender los certificados o hasta que la fiduciaria venda las naves | Exige escala y obligaciones de información continuas |
| Que una gestora levante un CKD o un CERPI | Institucionales y, en el CERPI, calificados para ofertas restringidas | Administrador profesional, comité técnico, llamadas de capital para la obra | El grupo deja de controlar el vehículo; encaja con un fondo, no con un activo aislado |
| Sociedad española que emite bonos tokenizados | Inversores cualificados europeos | Estructura entre la sociedad española y el activo mexicano, documento de la emisión, ERIR y análisis de la exención de folleto | No da el régimen fiscal de la FIBRA y, en México, solo admite oferta privada |
La tercera vía solo tiene sentido si el capital está en Europa; el proceso está en emitir valores tokenizados desde México y las equivalencias, en tokenización de activos en México.
Cómo decidir
- Cartera estabilizada de inmuebles en renta, con escala para cotizar: FIBRA en México; SOCIMI si el vehículo y los inversores están en España.
- Programa de inversión en varias empresas o proyectos, con capital institucional: CKD si invierte en sociedades mexicanas; CERPI si necesitas más flexibilidad de destino y te diriges solo a inversores de oferta restringida.
- Un activo o proyecto concreto que busca inversores europeos: una emisión de bonos o acciones desde una sociedad española, representada con una ERIR. Compara antes con la vía clásica de los certificados bursátiles (CEBURES) si tu inversor está en México.
Si el vehículo será un fondo, revisa fondos y gestoras, fideicomiso y SPV.
Para seguir: las 12 vías de financiación alternativa comparadas y cómo financiar una promoción inmobiliaria.
Para ampliar: la Ley del Mercado de Valores de México: oferta pública, privada e inversionista calificado y qué es una SAPI y cómo levanta capital.
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Este contenido es divulgativo y formativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Verifica la versión vigente de cada norma en el BOE y en EUR-Lex.
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Preguntas frecuentes
¿Qué son las FIBRAs?
Son fideicomisos mexicanos que adquieren o construyen inmuebles para arrendarlos y emiten certificados que se colocan entre el gran público inversionista y cotizan en bolsa. Para tener su régimen fiscal deben invertir al menos el 70 % del patrimonio en esos inmuebles, no venderlos antes de cuatro años y distribuir cada año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95 % de su resultado fiscal (arts. 187 y 188 LISR).
¿Qué es un CKD en finanzas?
Es un certificado de capital de desarrollo: un certificado bursátil fiduciario «de desarrollo» cuyos recursos se invierten en acciones o partes sociales de sociedades mexicanas, o en su financiamiento, directamente o a través de otros vehículos (art. 63 Bis 1 de la Ley del Mercado de Valores). Funciona como un fondo de capital privado listado en bolsa, con comité técnico, asamblea de tenedores y, a menudo, llamadas de capital.
¿Qué es un CerPI?
Es un certificado bursátil fiduciario de proyectos de inversión. Sus recursos se destinan a financiar proyectos y a invertir en acciones, partes sociales o financiamiento de sociedades, directamente o a través de vehículos, sin limitarse a sociedades mexicanas (art. 1, fracción VI, de la Circular Única de Emisoras). Solo puede ofrecerse en ofertas públicas restringidas a inversionistas institucionales y calificados (art. 7, fracción IX).
¿Qué son los CKDs y CerPIs y en qué se diferencian?
Ambos son certificados bursátiles fiduciarios con los que un administrador levanta capital para invertir en empresas o proyectos, y ambos admiten llamadas de capital. La diferencia está en el destino y en el inversor: la definición legal del CKD se refiere a sociedades mexicanas, mientras que la del CERPI no tiene esa limitación, y el CERPI debe colocarse siempre en oferta pública restringida.
¿Qué equivale en España a una FIBRA?
La figura más parecida es la SOCIMI, la sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario de la Ley 11/2009. También se dedica al alquiler, reparte casi todo su beneficio y tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades. Pero es una sociedad, no un fideicomiso, exige 5 millones de euros de capital y el 80 % del activo en alquiler, y tiene gravámenes especiales propios.
¿Cuántas FIBRAs existen en México?
El catálogo de instrumentos alternativos de BIVA, consultado el 13 de octubre de 2026 y que incluye también lo listado en BMV, muestra 20 FIBRAs inmobiliarias activas y 10 FIBRA E. En el mismo catálogo figuran 83 emisiones activas de CKD y 37 de CERPI. Es un recuento de emisiones de una bolsa, no un censo oficial de la CNBV.
