Financia tu proyecto inmobiliario a través de su sociedad.
Promoción, rehabilitación o alquiler. La sociedad que tiene el proyecto emite acciones o deuda, y la entidad registradora (ERIR) inscribe esos valores en un registro digital. El inmueble sigue a nombre de la sociedad.
Cómo se financia esto.
Lo que se tokeniza son los valores que emite la sociedad del proyecto. El inmueble no se tokeniza. Sigue inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de esa sociedad, y anotar un valor en el registro digital no cambia esa inscripción.
Lo habitual es una sociedad para cada proyecto, mejor anónima. Esa sociedad puede emitir:
- Acciones. El inversor pasa a ser accionista de la sociedad dueña del inmueble, con los derechos que fijen los estatutos y el acuerdo de emisión.
- Bonos y obligaciones. El inversor presta a la sociedad. Tiene derecho a cobrar los intereses pactados y a recuperar lo que puso al vencer. La emisión puede ir garantizada con hipoteca sobre el inmueble.
- Las dos a la vez, con un tramo de deuda y otro de capital. Cada tramo sigue sus propias reglas.
La hipoteca, si la hay, se firma en escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad, aparte del registro digital.
Cuándo encaja y cuándo no.
Encaja si
- El proyecto está en una sociedad propia, o puede estarlo.
- Tienes un plan con importe, plazo y salida, sea venta o alquiler.
- Tienes inversores propios a los que invitar.
No encaja si
- Quieres vender metros cuadrados o partes del edificio. Un token de valor no transmite la propiedad de una finca.
- Quieres ofrecer las participaciones de la S.L. del proyecto. No pueden ser valores. Transfórmala en S.A. o emite deuda dentro de su tope.
- Buscas una plataforma que publique tu proyecto y capte inversores del público. HokenFi no busca inversores.
- Necesitas el dinero en días. Preparar una emisión lleva semanas.
- Quieres juntar el dinero de muchos inversores para comprar inmuebles y que un gestor los administre por ellos. Eso puede ser inversión colectiva, con su propio régimen.
Qué instrumento elegir
| Si quieres… | Te encaja | Qué cedes |
|---|---|---|
| Que el inversor comparta el resultado del proyecto | Acciones de la sociedad del proyecto | Capital y voto en esa sociedad |
| Plazo e interés cerrados, con o sin hipoteca | Bonos y obligaciones | Ni capital ni voto. Pagas intereses y devuelves al vencer |
| Cubrir un hueco de menos de un año, por ejemplo hasta una venta | Pagarés | Ni capital ni voto |
| Financiarte con inversores que ya conoces, también en una S.L. | Préstamo participativo | Parte del interés depende de cómo vaya la sociedad |
Cómo se hace con HokenFi.
Cuentas qué quieres emitir y la plataforma te prepara los hitos.
- 01
Tu sociedad
Un despacho mercantil crea la sociedad del proyecto, si hace falta. Lo eliges entre ofertas sin salir de la cuenta.
- 02
Tu documento de emisión
Un despacho especializado en valores o una empresa de servicios de inversión (ESI) redacta el documento de emisión. También lo eliges por ofertas.
- 03
Tu emisión
Activas tu plan y creas los tokens de tu emisión.
- 04
Salir al mercado
La ESI valida la oferta cuando la ley lo exige y la ERIR inscribe los valores. Abres la cuenta de cobro de la emisión, con IBAN propio. Esa cuenta es el plugin IBAN automatizado, de 150 € al mes, o va incluida en los planes Scale e Institutional.
- 05
Abres a tus inversores
Tus inversores se verifican, suscriben y pagan por transferencia a esa cuenta. La ERIR los anota como titulares y tú ves la lista en tu panel.
Los hitos de cada paso están en acciones y en bonos y obligaciones.
Lo que suele preguntar quien empieza.
¿El inversor es dueño de una parte del inmueble?
No. Es accionista o acreedor de la sociedad que tiene el inmueble. La finca sigue inscrita a nombre de esa sociedad en el Registro de la Propiedad.
¿La S.L. del proyecto puede emitir bonos?
Sí, con un tope. El total de sus emisiones no puede pasar del doble de sus recursos propios, salvo que la emisión vaya garantizada con hipoteca, prenda de valores, garantía pública o aval solidario de una entidad de crédito. Con aval de una sociedad de garantía recíproca (SGR), el límite lo marca su capacidad de garantía. Con hipoteca sobre el inmueble, ese tope no se aplica. La S.A. no tiene tope, por eso es mejor vehículo para emitir.
¿Una sociedad para cada proyecto?
Sí, es lo habitual. Así cada emisión financia un solo proyecto y tus inversores saben en cuál entran.
¿Necesito folleto?
En general no, si estás por debajo de 8 millones en doce meses. Desde junio de 2026 el reglamento europeo fija esa cifra en 12, salvo que un país opte por 5, pero la ley española aún dice 8, así que tu despacho confirma la vigente. Sí necesitas el documento de emisión.
¿Qué impuestos paga quien compra acciones de la sociedad?
Suscribir acciones nuevas no es comprar valores a otro inversor. Cuando un inversor vende a otro, la venta está en general exenta de IVA y del impuesto de transmisiones. Hay una excepción. Si los valores no cotizan y quien compra pasa a tener más de la mitad del capital de una sociedad cuyo activo es, al menos en la mitad, inmuebles en España no afectos a una actividad, se presume, salvo prueba en contrario, que busca eludir el impuesto del inmueble, y tributa como si lo comprara. También ocurre si se venden en menos de tres años acciones recibidas por aportar inmuebles no afectos a una actividad. Tu despacho lo revisa al estructurar.
¿Cuánto cuesta?
Pagas un acceso único de 249 € al crear la cuenta. El plan, desde 249 € al mes, no lo pagas hasta lanzar la emisión. Los honorarios del despacho, la ERIR y la ESI van aparte y los ves en cada oferta antes de firmar. Suma la notaría y el Registro Mercantil. Precios sin IVA.
¿Tienes un proyecto inmobiliario? Cuéntanos tu emisión.
Crea la cuenta, activa el acceso y te llegan las ofertas de los despachos.
