Financie seu projeto imobiliário por meio de sua sociedade.
Incorporação, reabilitação ou aluguel. A sociedade que tem o projeto emite ações ou dívida, e a entidade registradora (ERIR) inscreve esses valores em um registro digital. O imóvel continua em nome da sociedade.
Como se financia isso.
O que se tokeniza são os valores que a sociedade do projeto emite. O imóvel não se tokeniza. Continua inscrito no Registro de la Propiedad em nome dessa sociedade, e anotar um valor no registro digital não altera essa inscrição.
O usual é uma sociedade para cada projeto, preferencialmente anônima. Essa sociedade pode emitir:
- Ações. O investidor passa a ser acionista da sociedade proprietária do imóvel, com os direitos que fixarem o estatuto e o acordo de emissão.
- Bônus e obrigações. O investidor empresta à sociedade. Tem direito a receber os juros pactuados e a recuperar o que investiu no vencimento. A emissão pode ser garantida por hipoteca sobre o imóvel.
- As duas ao mesmo tempo, com uma tranche de dívida e outra de capital. Cada tranche segue suas próprias regras.
A hipoteca, se houver, é assinada em escritura e inscrita no Registro de la Propiedad, separadamente do registro digital.
Quando encaixa e quando não.
Encaixa se
- O projeto está em uma sociedade própria, ou pode estar.
- Você tem um plano com montante, prazo e saída, seja venda ou aluguel.
- Você tem investidores próprios para convidar.
Não encaixa se
- Você quer vender metros quadrados ou partes do edifício. Um token de valor não transmite a propriedade de um imóvel.
- Você quer oferecer as participações da S.L. do projeto. Elas não podem ser valores mobiliários. Transforme-a em S.A. ou emita dívida dentro do seu limite.
- Você busca uma plataforma que publique seu projeto e capte investidores do público. A HokenFi não busca investidores.
- Você precisa do dinheiro em dias. Preparar uma emissão leva semanas.
- Você quer juntar o dinheiro de muitos investidores para comprar imóveis e que um gestor os administre em nome deles. Isso pode ser investimento coletivo, com seu próprio regime.
Que instrumento escolher
| Se você quer… | Combina com você | O que você cede |
|---|---|---|
| Que o investidor compartilhe o resultado do projeto | Ações da sociedade do projeto | Capital e voto nessa sociedade |
| Prazo e juros fechados, com ou sem hipoteca | Bônus e obrigações | Nem capital nem voto. Você paga juros e devolve no vencimento |
| Cobrir uma lacuna de menos de um ano, por exemplo até uma venda | Notas promissórias | Nem capital nem voto |
| Financiar-se com investidores que você já conhece, também em uma S.L. | Empréstimo participativo | Parte dos juros depende de como a sociedade se sai. |
Como se faz com a HokenFi.
Você informa o que quer emitir e a plataforma prepara os marcos.
- 01
Sua sociedade
Um escritório de advocacia empresarial cria a sociedade do projeto, se necessário. Você o escolhe entre propostas sem sair da conta.
- 02
Seu documento de emissão
Um escritório especializado em valores ou uma empresa de serviços de investimento (ESI) redige o documento de emissão. Você também o escolhe por ofertas.
- 03
Sua emissão
Você ativa seu plano e cria os tokens da sua emissão.
- 04
Entrar no mercado
A ESI valida a oferta quando a lei exige e a ERIR inscreve os valores. Você abre a conta de cobrança da emissão, com IBAN próprio. Essa conta é o plugin IBAN automatizado, de 150 € por mês, ou vai incluída nos planos Scale e Institutional.
- 05
Você abre aos seus investidores
Seus investidores são verificados, subscrevem e pagam por transferência para essa conta. A ERIR os registra como titulares e você vê a lista no seu painel.
Os marcos de cada etapa estão em ações e em obrigações.
O que costuma perguntar quem está começando.
O investidor é dono de uma parte do imóvel?
Não. Ele é acionista ou credor da sociedade que tem o imóvel. O imóvel continua registrado em nome dessa sociedade no Registro de la Propiedad.
A S.L. do projeto pode emitir títulos de dívida?
Sim, com um limite. O total de suas emissões não pode passar do dobro de seus recursos próprios, salvo se a emissão for garantida por hipoteca, penhor de valores mobiliários, garantia pública ou aval solidário de uma entidade de crédito. Com aval de uma sociedade de garantia recíproca (SGR), o limite é definido por sua capacidade de garantia. Com hipoteca sobre o imóvel, esse limite não se aplica. A S.A. não tem limite, por isso é melhor veículo para emitir.
Uma sociedade para cada projeto?
Sim, é o habitual. Assim cada emissão financia um único projeto e seus investidores sabem em qual entram.
Preciso de prospecto?
Em geral, não, se você estiver abaixo de 8 milhões em doze meses. Desde junho de 2026, o regulamento europeu fixa esse número em 12, a menos que um país opte por 5, mas a lei espanhola ainda diz 8, então seu escritório de advocacia confirma a vigente. Sim, você precisa do documento de emissão.
Que impostos paga quem compra ações da sociedade?
Subscrever ações novas não é comprar valores mobiliários de outro investidor. Quando um investidor vende para outro, a venda está, em geral, isenta de IVA e do imposto sobre transmissões. Há uma exceção. Se os valores mobiliários não têm cotação e quem compra passa a ter mais da metade do capital de uma sociedade cujo ativo é, pelo menos pela metade, imóveis na Espanha não vinculados a uma atividade, presume-se, salvo prova em contrário, que busca elidir o imposto do imóvel, e tributa como se o comprasse. Também ocorre se forem vendidas em menos de três anos ações recebidas por aportar imóveis não vinculados a uma atividade. Seu escritório de advocacia revisa isso ao estruturar.
Quanto custa?
Você paga um acesso único de 249 € ao criar a conta. O plano, a partir de 249 € por mês, você não o paga até lançar a emissão. Os honorários do escritório de advocacia, da ERIR e da ESI são à parte e você os vê em cada oferta antes de assinar. Some o tabelionato e o Registro Mercantil. Preços sem IVA.
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