Abre seu projeto imobiliário a investidores com valores mobiliários tokenizados.
Seu empreendimento emite ações ou títulos de dívida através de sua sociedade e a ERIR os inscreve em um registro digital. Você prepara a emissão com seus escritórios de advocacia e abre para seus investidores a partir de uma única conta.
Como se financia isso.
Tokenizar imóveis na Espanha não é dividir a propriedade em tokens. O que se tokeniza é o valor que dá direito econômico sobre o projeto. O imóvel é transmitido por título e modo e continua inscrito no Registro de la Propiedad. Um token não substitui essa inscrição.
Esse valor é um instrumento financeiro. Por isso é um valor mobiliário tokenizado, sujeito à Ley 6/2023 e à MiFID II.
A sociedade do projeto, de preferência uma sociedade anônima, ou uma sociedade veículo (SPV) com forma de S.A., pode emitir dois tipos de valor mobiliário.
- Ações, se você abrir o capital. O investidor passa a ser sócio do projeto ou da carteira e compartilha o risco e o resultado.
- Títulos de dívida e obrigações, se você busca financiamento sem diluir. Eles são lastreados pelo projeto ou por seus fluxos, e o investidor tem direito a receber o principal e os juros conforme as condições da emissão.
Quando encaixa e quando não.
Encaixa se…
- O projeto está em uma S.A. ou em uma SPV com forma de S.A., ou você pode criá-la.
- Você quer abrir a propriedade do projeto e que o investidor compartilhe risco e resultado.
- Você quer se financiar sem diluir e pode devolver principal e juros nas datas que definir.
Não encaixa se…
- Você quer tokenizar o imóvel ou vender partes da propriedade. Um token não transmite a propriedade nem substitui a inscrição no Registro de Imóveis.
- Você quer oferecer as participações da S.L. do projeto. Elas não podem ser valores mobiliários. Antes de emitir, você cria uma SPV com forma de S.A. ou transforma a sociedade.
Como se faz com a HokenFi.
Cada parte tem seu responsável. Os escritórios de advocacia cuidam do jurídico, também da assessoria sobre a tokenização; a ERIR, do registro, e a HokenFi, do software.
- 01
Sua sociedade
Um escritório de advocacia empresarial cria a sociedade do projeto ou transforma a sua em sociedade anônima, se necessário. Você o escolhe entre ofertas sem sair da conta.
- 02
Seu documento de emissão
Um escritório especializado em valores ou uma empresa de serviços de investimento (ESI) redige o documento de emissão. Você também o escolhe por ofertas.
- 03
Sua emissão
Você cria os tokens da sua emissão. O plano começa a ser pago quando você a lança.
- 04
Entrar no mercado
A ESI valida a oferta quando a lei exige e a ERIR inscreve os valores. Você abre a conta de recebimento da emissão, com seu próprio IBAN. É o plugin IBAN automatizado, de 150 € por mês, que está incluído no Scale e Institutional.
- 05
Você abre aos seus investidores
Seus investidores são verificados, subscrevem e pagam por transferência para essa conta. A ERIR os registra como titulares e você vê a lista no seu painel.
Na Espanha, hoje
Um valor mobiliário tokenizado de um projeto imobiliário segue as mesmas normas que a ação ou o bônus sem tokenizar. As ações e os bônus são instrumentos financeiros, então aplicam-se à Ley 6/2023 e à MiFID II. Essas normas se aplicam à emissão e à negociação também quando o suporte é um registro distribuído. Ficam fora do MiCA, o regulamento europeu de criptoativos.
A ERIR é a figura que inscreve os valores mobiliários tokenizados. Ela é regulada pelo artigo 8 da Ley 6/2023 e pelo Real Decreto 814/2023. Hoje, a única listada pela CNMV é a Ursus-3 Capital.
Em 1º de outubro de 2026, o registro da CNMV reúne 21 emissões tokenizadas no valor de 77.925.715 €, todas com a Ursus-3 Capital como ERIR.
Se você está em dúvida entre tokenizar e o crowdfunding imobiliário, comparamos em tokenização vs crowdfunding imobiliário.
Fonte: registro público da CNMV, em 1º de outubro de 2026.
O que costuma perguntar quem está começando.
Posso tokenizar o imóvel diretamente?
Não. A propriedade do imóvel é transmitida por título e modo e é registrada no Registro de Imóveis, e um token não substitui essa inscrição. Você tokeniza as ações da sociedade dona do ativo ou os títulos de dívida que o projeto emite.
Preciso de uma S.A. ou posso emitir a partir de uma S.L.?
Para emitir ações, você precisa de uma S.A. ou de uma SPV com forma de S.A., porque as participações de uma S.L. não podem ser valores mobiliários. Se o projeto está em uma S.L., você cria uma SPV anônima ou transforma a sociedade antes de emitir. Uma S.L. sim pode emitir títulos de dívida, com um limite do dobro de seus recursos próprios, salvo se a emissão for garantida, por exemplo com hipoteca.
Qual é o papel da HokenFi em relação à ERIR e à ESI?
A HokenFi é o software com o qual você cria os tokens, vê a lista de titulares e programa as regras de transmissão no próprio valor. A ERIR inscreve os valores mobiliários e mantém o registro. A ESI valida a oferta quando a lei exige. A HokenFi não recebe nem custodia fundos, não presta assessoria e não presta serviços regulados.
Preciso de prospecto?
Em geral, não, se você estiver abaixo de 8 milhões em doze meses. Desde junho de 2026, o regulamento europeu fixa esse número em 12, a menos que um país opte por 5, mas a lei espanhola ainda diz 8, então seu escritório de advocacia confirma a vigente. Sim, você precisa do documento de emissão.
E se eu me dirigir apenas a investidores qualificados?
Em geral, você não precisa de prospecto. Seu escritório de advocacia confirma o enquadramento exato da sua oferta.
Um valor mobiliário tokenizado imobiliário está sujeito ao MiCA?
Não. MiCA exclui os criptoativos que são instrumentos financeiros, e uma ação ou um título de dívida tokenizados o são. Regem-se pela Ley 6/2023 e MiFID II.
Você tem um projeto imobiliário? Comece pela estrutura.
Decida com seus escritórios de advocacia a sociedade e o que você emite, ações ou títulos de dívida. Baixe o guia 2026 ou conte-nos seu projeto.
