Abre tu proyecto inmobiliario a inversores con valores tokenizados.
Tu promoción emite acciones o bonos a través de su sociedad y la ERIR los inscribe en un registro digital. Preparas la emisión con tus despachos y abres a tus inversores desde una sola cuenta.
Cómo se financia esto.
Tokenizar inmuebles en España no es partir la finca en tokens. Lo que se tokeniza es el valor que da derecho económico sobre el proyecto. El inmueble se transmite por título y modo y sigue inscrito en el Registro de la Propiedad. Un token no sustituye esa inscripción.
Ese valor es un instrumento financiero. Por eso es un valor tokenizado, sujeto a la Ley 6/2023 y a MiFID II.
La sociedad del proyecto, mejor anónima o una sociedad vehículo (SPV) con forma de S.A., puede emitir dos tipos de valor.
- Acciones, si das entrada al capital. El inversor pasa a ser socio del proyecto o de la cartera y comparte el riesgo y el resultado.
- Bonos y obligaciones, si buscas financiación sin diluir. Los respaldan el proyecto o sus flujos, y el inversor tiene derecho a cobrar el principal y los intereses según las condiciones de la emisión.
Cuándo encaja y cuándo no.
Encaja si…
- El proyecto está en una S.A. o en una SPV con forma de S.A., o puedes crearla.
- Quieres abrir la propiedad del proyecto y que el inversor comparta riesgo y resultado.
- Quieres financiarte sin diluir y puedes devolver principal e intereses en las fechas que fijes.
No encaja si…
- Quieres tokenizar el inmueble o vender partes de la finca. Un token no transmite la propiedad ni sustituye la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Quieres ofrecer las participaciones de la S.L. del proyecto. No pueden ser valores. Antes de emitir, creas una SPV con forma de S.A. o transformas la sociedad.
Cómo se hace con HokenFi.
Cada parte tiene su responsable. Los despachos llevan lo jurídico, también la asesoría sobre la tokenización; la ERIR, el registro, y HokenFi, el software.
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Tu sociedad
Un despacho mercantil crea la sociedad del proyecto o transforma la tuya en sociedad anónima, si hace falta. Lo eliges entre ofertas sin salir de la cuenta.
- 02
Tu documento de emisión
Un despacho especializado en valores o una empresa de servicios de inversión (ESI) redacta el documento de emisión. También lo eliges por ofertas.
- 03
Tu emisión
Creas los tokens de tu emisión. El plan empieza a pagarse cuando la lanzas.
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Salir al mercado
La ESI valida la oferta cuando la ley lo exige y la ERIR inscribe los valores. Abres la cuenta de cobro de la emisión, con su propio IBAN. Es el plugin IBAN automatizado, de 150 € al mes, que va incluido en Scale e Institutional.
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Abres a tus inversores
Tus inversores se verifican, suscriben y pagan por transferencia a esa cuenta. La ERIR los anota como titulares y tú ves la lista en tu panel.
En España, hoy
Un valor tokenizado de un proyecto inmobiliario sigue las mismas normas que la acción o el bono sin tokenizar. Las acciones y los bonos son instrumentos financieros, así que aplican la Ley 6/2023 y MiFID II. Esas normas aplican a la emisión y a la negociación también cuando el soporte es un registro distribuido. Quedan fuera de MiCA, el reglamento europeo de criptoactivos.
La ERIR es la figura que inscribe los valores tokenizados. La regulan el artículo 8 de la Ley 6/2023 y el Real Decreto 814/2023. Hoy la única que lista la CNMV es Ursus-3 Capital.
A 1 de octubre de 2026, el registro de la CNMV recoge 21 emisiones tokenizadas por 77.925.715 €, todas con Ursus-3 Capital como ERIR.
Si dudas entre tokenizar y el crowdfunding inmobiliario, lo comparamos en tokenización vs crowdfunding inmobiliario.
Fuente: registro público de la CNMV, a 1 de octubre de 2026.
Lo que suele preguntar quien empieza.
¿Tokenizo el inmueble directamente?
No. La propiedad del inmueble se transmite por título y modo y se inscribe en el Registro de la Propiedad, y un token no sustituye esa inscripción. Tokenizas las acciones de la sociedad dueña del activo o los bonos que emite el proyecto.
¿Necesito una S.A. o puedo emitir desde una S.L.?
Para emitir acciones necesitas una S.A. o una SPV con forma de S.A., porque las participaciones de una S.L. no pueden ser valores. Si el proyecto está en una S.L., creas una SPV anónima o transformas la sociedad antes de emitir. Una S.L. sí puede emitir bonos, con un tope del doble de sus recursos propios salvo que la emisión vaya garantizada, por ejemplo con hipoteca.
¿Qué papel tiene HokenFi frente a la ERIR y la ESI?
HokenFi es el software con el que creas los tokens, ves la lista de titulares y programas las reglas de transmisión en el propio valor. La ERIR inscribe los valores y lleva el registro. La ESI valida la oferta cuando la ley lo exige. HokenFi no recibe ni custodia fondos, no asesora y no presta servicios regulados.
¿Necesito folleto?
En general no, si estás por debajo de 8 millones en doce meses. Desde junio de 2026 el reglamento europeo fija esa cifra en 12, salvo que un país opte por 5, pero la ley española aún dice 8, así que tu despacho confirma la vigente. Sí necesitas el documento de emisión.
¿Y si me dirijo solo a inversores cualificados?
Por lo general no necesitas folleto. Tu despacho confirma el encaje exacto de tu oferta.
¿Un valor tokenizado inmobiliario está sujeto a MiCA?
No. MiCA excluye los criptoactivos que son instrumentos financieros, y una acción o un bono tokenizados lo son. Se rigen por la Ley 6/2023 y MiFID II.
¿Tienes un proyecto inmobiliario? Empieza por la estructura.
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