El préstamo promotor es la financiación bancaria de una promoción inmobiliaria, dispuesta por certificaciones de obra y con garantía hipotecaria. Exige un porcentaje de preventas y fondos propios del promotor, y ese requisito es el que deja fuera a proyectos viables que no pueden vender antes de construir.
El préstamo promotor es la financiación bancaria que cubre la construcción de una promoción inmobiliaria y se dispone por certificaciones de obra. Es la vía principal del sector, y también la que deja fuera a una parte de los proyectos por una razón sencilla: exige un porcentaje de preventas y unos fondos propios que no todo promotor tiene en el momento en que los necesita.
Cómo funciona
La entidad concede un límite ligado a un proyecto concreto, con garantía hipotecaria sobre el suelo y la obra. No se entrega de una vez: se dispone conforme avanza la construcción y contra las certificaciones que emite la dirección facultativa. Al terminar, el préstamo se subroga a los compradores o se cancela con las ventas.
Los tres requisitos que deciden la operación
- Preventas. Las entidades exigen un porcentaje de unidades vendidas antes de abrir la disposición. Es el requisito que más operaciones frena, porque obliga a vender antes de tener financiación para construir.
- Fondos propios. El promotor aporta una parte, habitualmente el suelo ya pagado y un porcentaje del coste de construcción.
- Solvencia y experiencia. Historial del promotor, viabilidad del estudio de mercado y calidad de la ubicación.
El hueco que deja
El problema clásico es de orden: hacen falta preventas para obtener el préstamo, y hace falta obra empezada para vender con soltura. Ese desfase, más los fondos propios exigidos antes de disponer del primer euro, es lo que deja proyectos viables sin arrancar.
Ahí es donde entran las fórmulas que financian el equity en lugar de la construcción: en vez de pedir más deuda, el promotor abre una parte del capital del proyecto a inversores.
Las alternativas, ordenadas por lo que cuestan y por lo que exigen
Préstamo participativo
Deuda con remuneración ligada a la evolución del proyecto. Computa como patrimonio neto a efectos de reducción de capital, lo que ayuda al balance, y suele ser subordinada.
Financiación participativa
Captación a través de una plataforma autorizada. Es una vía real y rápida, con un techo importante: el Reglamento (UE) 2020/1503 fija un máximo de cinco millones de euros por promotor en doce meses, sumando todas las plataformas.
Coinversión o joint venture
Un socio aporta capital a cambio de una parte del proyecto. Resuelve el importe, a costa de compartir el control y, normalmente, de negociar una operación distinta cada vez.
Emisión de valores, tokenizada o no
El promotor emite acciones u obligaciones del vehículo del proyecto y las coloca entre inversores. Sin el límite de los cinco millones, con un régimen de valor negociable y, si se representa mediante tecnología de registro distribuido, con el registro de titularidad a cargo de una ERIR conforme a la Ley 6/2023.
Qué aporta la tokenización aquí, en concreto
No hace que un proyecto inviable se financie, y conviene decirlo. Lo que cambia son tres cosas prácticas:
- El techo. Desaparece el límite de cinco millones propio de la financiación participativa.
- El registro. La titularidad de cada inversor queda anotada con efectos legales y se actualiza sola, en lugar de mantenerse en un libro que alguien tiene que llevar a mano.
- El reparto. Los pagos de rendimientos a decenas o cientos de inversores dejan de ser un proceso manual.
A cambio exige lo que exige una emisión de valores: designar una ERIR habilitada, un documento de emisión, y comprobar si aplica la obligación de folleto. Es más estructura que un préstamo promotor, y menos que salir a un mercado organizado.
La pregunta correcta
Antes de elegir vía conviene responder tres cosas: cuánto hay que captar y en cuántos meses, si el proyecto necesita deuda o capital, y qué se le puede ofrecer al inversor. Con esas tres respuestas la vía se elige sola; sin ellas, la conversación gira en torno al instrumento en lugar de al proyecto.
La vía de emisión aplicada a una promoción la desarrollamos en tokenización para promotores inmobiliarios, y el registro de titularidad en qué es una ERIR.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo promotor?
Es la financiación bancaria que cubre la construcción de una promoción inmobiliaria, con garantía hipotecaria sobre el suelo y la obra. No se entrega de una vez: se dispone conforme avanza la construcción y contra las certificaciones que emite la dirección facultativa.
¿Qué requisitos pide el banco para un préstamo promotor?
Fundamentalmente tres: un porcentaje de preventas antes de abrir la disposición, unos fondos propios aportados por el promotor, habitualmente el suelo ya pagado y parte del coste de construcción, y la solvencia del propio promotor. El requisito de preventas es el que más operaciones frena.
¿Qué alternativas hay al préstamo promotor?
Las vías habituales cuando el préstamo bancario no llega o llega tarde son la financiación alternativa especializada, la entrada de un socio capitalista en el vehículo del proyecto y la captación directa de inversores mediante una emisión de valores. Cada una cambia el coste, el calendario y qué parte del control cede el promotor.
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