Una SOCIMI es una sociedad anónima cotizada cuyo negocio principal es comprar o promover inmuebles urbanos para alquilarlos. A cambio de cumplir la Ley 11/2009 (capital mínimo de 5 millones de euros, 80 % del activo en alquiler, reparto obligatorio de dividendos y cotización en un mercado), tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades.
Es el equivalente español de los REIT. Para quien gestiona una cartera en alquiler, la pregunta útil es si el vehículo compensa sus obligaciones y cómo se monta.
Requisitos de la Ley 11/2009
Los requisitos son acumulativos: si falla uno y no se corrige a tiempo, se pierde el régimen fiscal especial.
| Requisito | Qué exige la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Forma y capital | Sociedad anónima con capital mínimo de 5 millones de euros, una sola clase de acciones, acciones nominativas y la denominación «SOCIMI, S.A.». Los inmuebles aportados al capital se tasan por una sociedad de tasación | Arts. 1, 4 y 5 |
| Objeto social | Adquirir y promover inmuebles urbanos para arrendarlos, o tener participaciones en otras SOCIMI, en REIT extranjeros equivalentes o en IIC inmobiliarias. Las actividades accesorias deben generar menos del 20 % de las rentas | Art. 2 |
| Inversión | Al menos el 80 % del activo en inmuebles urbanos para alquiler, en suelo para promoverlos (si la obra empieza en tres años) o en esas participaciones | Art. 3.1 |
| Rentas | Al menos el 80 % de las rentas del ejercicio debe proceder del alquiler de esos inmuebles a arrendatarios que no sean del mismo grupo (art. 42 del Código de Comercio) o de dividendos de esas participaciones | Art. 3.2 |
| Mantenimiento | Los inmuebles deben estar arrendados al menos tres años (computa hasta un año en oferta de alquiler) y las participaciones, mantenerse tres años | Art. 3.3 |
| Cotización | Acciones admitidas en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación de España, la UE o el EEE, o en un mercado regulado de un país con intercambio efectivo de información tributaria, de forma ininterrumpida todo el ejercicio | Art. 4 |
| Dividendos | Repartir el 100 % de los dividendos recibidos de participadas, al menos el 50 % del beneficio por venta de inmuebles (el resto se reinvierte en tres años) y al menos el 80 % del resto. Acuerdo en los seis meses siguientes al cierre y pago en el mes siguiente | Art. 6 |
| Reservas | La reserva legal no puede superar el 20 % del capital y los estatutos no pueden crear otras reservas indisponibles | Art. 6.3 |
Desde 2013 la ley no limita el endeudamiento: el antiguo artículo 7, que fijaba un tope de financiación ajena, está derogado.
Régimen fiscal de la SOCIMI
El atractivo es fiscal, y por eso conviene leer también la letra pequeña:
- Tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades (art. 9.1), sin deducciones ni bonificaciones. Si un inmueble no cumple los tres años de arrendamiento, por venderse antes o por dejar de alquilarse, todas las rentas que generó tributan por el régimen general y al tipo general en todos los ejercicios en que se aplicó el régimen especial (art. 9.1).
- Gravamen especial del 19 % sobre los dividendos pagados a socios con un 5 % o más del capital cuando, en sede del socio, estén exentos o tributen por debajo del 10 % (art. 9.2).
- Gravamen especial del 15 % sobre el beneficio que no se reparte, en la parte que no haya tributado al tipo general ni esté en plazo de reinversión (art. 9.4).
- Cambio que no llegó a aplicarse. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, subía al 25 % el gravamen sobre el beneficio no repartido procedente de alquiler residencial, pero el Congreso acordó su derogación el 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526), así que no está en vigor. Al haber sido derogado, no puede tramitarse como proyecto de ley: la medida solo volvería con una norma nueva, así que conviene vigilar si el Gobierno la propone de nuevo.
- Socios. Los dividendos de la SOCIMI no se benefician de la exención del artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades cuando el socio es una sociedad, ni en los procedentes de beneficios acogidos al régimen ni en la plusvalía por la venta de las acciones (art. 10). Una persona física los integra como rendimientos del capital mobiliario (art. 10).
- Impuesto de transmisiones. La constitución y las ampliaciones de capital están exentas en operaciones societarias, y la compra de viviendas para alquilar o de suelo para promoverlas tiene una bonificación del 95 % si se respeta el plazo de mantenimiento (art. 45.I.B.22 del texto refundido del ITPAJD).
El régimen se pierde, entre otros supuestos, si las acciones dejan de cotizar o si el dividendo no se acuerda o no se paga en plazo, y no se puede volver a optar hasta pasados tres años (art. 13).
Cómo se crea una SOCIMI, paso a paso
- Elegir el vehículo. Constituir una sociedad anónima o transformar una existente; una sociedad limitada no puede ser SOCIMI. Ajustar estatutos: objeto social, clase única de acciones, denominación y política de dividendos. La guía SL o SA para emitir explica qué cambia al pasar a anónima.
- Diseñar la cartera. Comprobar que el activo y las rentas cumplen el 80 % y planificar el calendario de alquiler de cada inmueble para no romper los tres años.
- Optar por el régimen. Lo acuerda la junta general y se comunica a la Delegación de la Agencia Tributaria antes de los tres últimos meses del ejercicio (art. 8). Comunicarlo tarde impide aplicarlo ese año.
- Usar el periodo transitorio con cuidado. La ley permite optar antes de cumplir todos los requisitos, siempre que se cumplan en los dos años siguientes (disposición transitoria primera). Si no se cumplen, la sociedad pasa al régimen general desde el ejercicio en que se manifieste el incumplimiento y debe ingresar la diferencia de cuota de los ejercicios anteriores, más intereses de demora y, en su caso, recargos y sanciones.
- Incorporar las acciones a un mercado. Es el paso que más condiciona el calendario y el coste (ver tabla).
- Cumplir cada año. Memoria con el apartado «Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009», reparto en plazo y control del 80 %.
| Mercado | Qué es | Exigencias principales para una SOCIMI |
|---|---|---|
| BME Growth | Sistema multilateral de negociación de BME | Asesor registrado, contrato de liquidez, documento informativo con valoración de los inmuebles por experto independiente y difusión mínima: los accionistas con menos del 5 % deben tener acciones por valor de 2 millones de euros o el 25 % del capital |
| Portfolio Stock Exchange | Sistema multilateral de negociación autorizado por la CNMV en 2022 | Según su propia información, no exige difusión mínima, asesor registrado ni proveedor de liquidez, aunque sí un asesor legal o entidad especializada durante la cotización |
| Bolsa (mercado regulado) | Mercado regulado | Folleto aprobado por la CNMV y requisitos de admisión de un mercado regulado: es la vía de las SOCIMI grandes |
SOCIMI y tokenización
Las acciones de una SOCIMI pueden representarse con tecnología de registro distribuido. Siguen siendo acciones, y por tanto valores negociables supervisados por la CNMV, inscritos por una ERIR, figura del artículo 8 de la Ley 6/2023 desarrollada por el Real Decreto 814/2023. URSUS-3 Capital, A.V. fue la primera ERIR autorizada, en noviembre de 2024.
Pero inscribir el token no equivale a cotizar. La vía que podría unir ambas cosas es el régimen piloto DLT, cuyos sistemas de negociación son jurídicamente sistemas multilaterales; la CNMV autorizó el primero en España el 26 de noviembre de 2025 (Securitize Europe Brokerage and Markets, S.V.). Solo admite acciones de emisores con capitalización inferior a 500 millones de euros, y su encaje con el artículo 4 de la Ley 11/2009 debe confirmarse caso por caso, como explicamos en SOCIMI tokenizada: estructura y viabilidad.
Si la SOCIMI no encaja (cartera inferior a 5 millones, promoción para vender o ninguna intención de cotizar), la alternativa habitual es una sociedad vehículo que emite acciones o bonos, tokenizados o no; la guía de tokenización inmobiliaria compara ambas estructuras.
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Este contenido es divulgativo y formativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Verifica la versión vigente de cada norma en el BOE y en EUR-Lex.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el capital mínimo para una SOCIMI?
La Ley 11/2009 exige un capital social mínimo de 5 millones de euros, con una sola clase de acciones y acciones nominativas. Si el capital se aporta con inmuebles, deben tasarse por una sociedad de tasación. La ley permite optar por el régimen fiscal antes de cumplir todos los requisitos, siempre que se cumplan en los dos años siguientes.
¿Cómo tributan las SOCIMI?
Tributan al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades. Pagan un gravamen especial del 19 % sobre dividendos a socios de al menos el 5 % que tributen por debajo del 10 %, y del 15 % sobre el beneficio no repartido. La subida al 25 % para el alquiler residencial que preveía el Real Decreto-ley 26/2026 no está en vigor: el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026.
¿Cuántos socios tiene que tener una SOCIMI?
La Ley 11/2009 no fija un número mínimo de socios: exige que las acciones coticen. El mínimo lo marca el mercado elegido. En BME Growth, los accionistas con menos del 5 % deben tener acciones por valor de al menos 2 millones de euros o el 25 % del capital. Portfolio Stock Exchange indica que no exige difusión mínima.
¿Se puede tokenizar una SOCIMI?
Sí, sus acciones pueden registrarse en tecnología de registro distribuido a través de una ERIR, conforme al artículo 8 de la Ley 6/2023. Siguen siendo acciones supervisadas por la CNMV. El límite es la cotización obligatoria: registrar el token no equivale a cotizar, y la negociación en un sistema del régimen piloto DLT debe confirmarse caso por caso.
