Uma SOCIMI é uma sociedade anônima listada cujo negócio principal é comprar ou promover imóveis urbanos para alugá-los. Em troca de cumprir a Ley 11/2009 (capital mínimo de 5 milhões de euros, 80 % do ativo em aluguel, distribuição obrigatória de dividendos e listagem em um mercado), tributa a 0 % no Imposto sobre Sociedades.
É o equivalente espanhol dos REIT. Para quem administra uma carteira de aluguel, a pergunta útil é se o veículo compensa suas obrigações e como se monta.
Requisitos da Ley 11/2009
Os requisitos são cumulativos: se um falhar e não for corrigido a tempo, perde-se o regime fiscal especial.
| Requisito | O que a lei exige | Artigo |
|---|---|---|
| Forma e capital | Sociedade anônima com capital mínimo de 5 milhões de euros, uma única classe de ações, ações nominativas e a denominação «SOCIMI, S.A.». Os imóveis aportados ao capital são avaliados por uma sociedade de avaliação | Arts. 1, 4 e 5 |
| Objeto social | Adquirir e promover imóveis urbanos para alugá-los, ou ter participações em outras SOCIMI, em REIT estrangeiros equivalentes ou em IIC imobiliárias. As atividades acessórias devem gerar menos de 20 % das receitas | Art. 2 |
| Investimento | Pelo menos 80 % do ativo em imóveis urbanos para aluguel, em solo para promovê-los (se a obra começar em três anos) ou nessas participações | Art. 3.1 |
| Receitas | Pelo menos 80 % das receitas do exercício deve proceder do aluguel desses imóveis a locatários que não sejam do mesmo grupo (art. 42 do Código de Comercio) ou de dividendos dessas participações | Art. 3.2 |
| Manutenção | Os imóveis devem estar alugados por pelo menos três anos (conta até um ano em oferta de aluguel) e as participações devem ser mantidas por três anos | Art. 3.3 |
| Cotação | Ações admitidas em um mercado regulado ou em um sistema multilateral de negociação da Espanha, da UE ou do EEE, ou em um mercado regulado de um país com intercâmbio efetivo de informações tributárias, de forma ininterrupta durante todo o exercício | Art. 4 |
| Dividendos | Distribuir 100 % dos dividendos recebidos de participadas, pelo menos 50 % do lucro pela venda de imóveis (o restante é reinvestido em três anos) e pelo menos 80 % do restante. Deliberação nos seis meses seguintes ao fechamento e pagamento no mês seguinte | Art. 6 |
| Reservas | A reserva legal não pode superar 20 % do capital e o estatuto social não pode criar outras reservas indisponíveis | Art. 6.3 |
Desde 2013 a lei não limita o endividamento: o antigo artigo 7, que fixava um teto de financiamento de terceiros, está revogado.
Regime fiscal da SOCIMI
O atrativo é fiscal, e por isso convém ler também as letras miúdas:
- Alíquota de 0 % no Imposto sobre Sociedades (art. 9.1), sem deduções nem bonificações. Se um imóvel não cumpre os três anos de aluguel, por ser vendido antes ou por deixar de ser alugado, todas as rendas que gerou são tributadas pelo regime geral e pela alíquota geral em todos os exercícios em que se aplicou o regime especial (art. 9.1).
- Gravame especial de 19 % sobre os dividendos pagos a sócios com 5 % ou mais do capital quando, na esfera do sócio, estejam isentos ou tributem abaixo de 10 % (art. 9.2).
- Gravame especial de 15 % sobre o lucro que não é distribuído, na parte que não tenha sido tributada pela alíquota geral nem esteja no prazo de reinvestimento (art. 9.4).
- Mudança que não chegou a ser aplicada. O Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, elevava para 25 % o gravame sobre o lucro não distribuído proveniente de aluguel residencial, mas o Congresso acordou sua revogação em 2 de outubro de 2026 (BOE-A-2026-20526), então não está em vigor. Por ter sido revogado, não pode ser tramitado como projeto de lei: a medida só voltaria com uma norma nova, então convém ficar atento para ver se o Governo a propõe novamente.
- Sócios. Os dividendos da SOCIMI não se beneficiam da isenção do artigo 21 da Ley del Impuesto sobre Sociedades quando o sócio é uma sociedade, nem nos procedentes de lucros enquadrados no regime nem no ganho de capital pela venda das ações (art. 10). Uma pessoa física os integra como rendimentos de capital mobiliário (art. 10).
- Imposto de transmissões. A constituição e os aumentos de capital são isentos em operações societárias, e a compra de moradias para alugar ou de terreno para promovê-las tem uma bonificação de 95 % se for respeitado o prazo de manutenção (art. 45.I.B.22 do texto refundido del ITPAJD).
Perde-se o regime, entre outros casos, se as ações deixarem de ser cotadas ou se o dividendo não for deliberado ou não for pago no prazo, e não se pode voltar a optar até passados três anos (art. 13).
Como se cria uma SOCIMI, passo a passo
- Escolher o veículo. Constituir uma sociedade anônima ou transformar uma existente; uma sociedade limitada não pode ser SOCIMI. Ajustar o estatuto social: objeto social, classe única de ações, denominação e política de dividendos. O guia SL ou SA para emitir explica o que muda ao passar para anônima.
- Desenhar a carteira. Verificar que o ativo e as rendas cumprem 80 % e planejar o calendário de aluguel de cada imóvel para não quebrar os três anos.
- Optar pelo regime. A assembleia geral delibera e comunica à Delegación de la Agencia Tributaria antes dos três últimos meses do exercício (art. 8). Comunicar tardiamente impede aplicá-lo nesse ano.
- Usar o período transitório com cuidado. A lei permite optar antes de cumprir todos os requisitos, desde que sejam cumpridos nos dois anos seguintes (disposição transitória primeira). Se não forem cumpridos, a sociedade passa ao regime geral desde o exercício em que se manifestar o descumprimento e deve recolher a diferença de cota dos exercícios anteriores, mais juros de mora e, se for o caso, acréscimos e sanções.
- Incorporar as ações a um mercado. É o passo que mais condiciona o calendário e o custo (ver tabela).
- Cumprir a cada ano. Relatório com a seção «Exigências informativas derivadas da condição de SOCIMI, Ley 11/2009», distribuição no prazo e controle de 80 %.
| Mercado | O que é | Exigências principais para uma SOCIMI |
|---|---|---|
| BME Growth | Sistema multilateral de negociação de BME | Assessor registrado, contrato de liquidez, documento informativo com avaliação dos imóveis por especialista independente e dispersão mínima: os acionistas com menos de 5 % devem ter ações no valor de 2 milhões de euros ou 25 % do capital |
| Portfolio Stock Exchange | Sistema multilateral de negociação autorizado pela CNMV em 2022 | Segundo suas próprias informações, não exige dispersão mínima, assessor registrado nem provedor de liquidez, mas exige um assessor legal ou entidade especializada durante a listagem |
| Bolsa (mercado regulado) | Mercado regulado | Prospecto aprovado pela CNMV e requisitos de admissão de um mercado regulado: é a via das SOCIMI grandes |
SOCIMI e tokenização
As ações de uma SOCIMI podem ser representadas com tecnologia de registro distribuído. Continuam sendo ações e, portanto, valores mobiliários negociáveis supervisionados pela CNMV, inscritos por uma ERIR, figura do artigo 8 da Ley 6/2023, desenvolvida pelo Real Decreto 814/2023. A URSUS-3 Capital, A.V. foi a primeira ERIR autorizada, em novembro de 2024.
Mas inscrever o token não equivale a listar. A via que poderia unir as duas coisas é o regime-piloto DLT, cujos sistemas de negociação são juridicamente sistemas multilaterais; a CNMV autorizou o primeiro na Espanha em 26 de novembro de 2025 (Securitize Europe Brokerage and Markets, S.V.). Só admite ações de emissores com capitalização inferior a 500 milhões de euros, e seu enquadramento no artigo 4 da Ley 11/2009 deve ser confirmado caso a caso, como explicamos em SOCIMI tokenizada: estrutura e viabilidade.
Se a SOCIMI não se encaixa (carteira inferior a 5 milhões, promoção para vender ou nenhuma intenção de listar), a alternativa habitual é uma sociedade veículo que emite ações ou títulos de dívida, tokenizados ou não; o guia de tokenização imobiliária compara as duas estruturas.
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Este conteúdo é informativo e formativo. Não constitui assessoria jurídica, fiscal nem de investimento. Verifique a versão vigente de cada norma no BOE e no EUR-Lex.
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Perguntas frequentes
Qual é o capital mínimo para uma SOCIMI?
A Ley 11/2009 exige um capital social mínimo de 5 milhões de euros, com uma única classe de ações e ações nominativas. Se o capital for integralizado com imóveis, eles devem ser avaliados por uma empresa de avaliação. A lei permite optar pelo regime fiscal antes de cumprir todos os requisitos, desde que sejam cumpridos nos dois anos seguintes.
Como as SOCIMI são tributadas?
São tributadas a 0 % no Imposto sobre Sociedades. Pagam uma tributação especial de 19 % sobre dividendos a sócios de pelo menos 5 % que sejam tributados abaixo de 10 %, e de 15 % sobre o lucro não distribuído. O aumento para 25 % para aluguel residencial previsto no Real Decreto-ley 26/2026 não está em vigor: o Congresso o revogou em 2 de outubro de 2026.
Quantos sócios uma SOCIMI precisa ter?
A Ley 11/2009 não fixa um número mínimo de sócios: exige que as ações sejam listadas. O mínimo é definido pelo mercado escolhido. No BME Growth, os acionistas com menos de 5 % devem ter ações no valor de pelo menos 2 milhões de euros ou 25 % do capital. A Portfolio Stock Exchange indica que não exige dispersão mínima.
É possível tokenizar uma SOCIMI?
Sim, suas ações podem ser registradas em tecnologia de registro distribuído por meio de uma ERIR, conforme o artigo 8 da Ley 6/2023. Continuam sendo ações supervisionadas pela CNMV. O limite é a listagem obrigatória: registrar o token não equivale a listar, e a negociação em um sistema do regime-piloto DLT deve ser confirmada caso a caso.
