Um empreendimento imobiliário normalmente é financiado com três camadas: recursos próprios do incorporador, empréstimo para incorporação e, se faltar, capital ou dívida de investidores. Na habitação, o empréstimo consome menos capital do banco se as pré-vendas com sinal cobrirem metade do seu valor ou se o incorporador aportar o 25 % do valor final (diretrizes EBA\/GL\/2025\/03, aplicáveis desde 4-11-2025).
Se você é incorporador, o problema vai soar familiar. O banco exige pré-vendas para conceder o empréstimo, e você precisa do empréstimo para construir e vender com tranquilidade. Este guia explica por que o banco insiste nas pré-vendas e quanto capital falta para você em um exemplo com números. Depois, revisa as opções reguladas para cobrir a lacuna sem criar um problema com a Comissão Nacional do Mercado de Valores (CNMV).
Por que o banco exige pré-vendas: as diretrizes EBA\/GL\/2025\/03
A reforma bancária europeia de 2024, conhecida como CRR3, criou uma categoria própria para os empréstimos que financiam a aquisição de terrenos, a urbanização e a construção de imóveis. A Autoridade Bancária Europeia (EBA) os chama de exposições ADC (AUE na versão espanhola). No método padrão de risco de crédito, ponderam um 150 % por padrão (art. 126 bis do Regulamento (UE) n.º 575\/2013, introduzido pelo Regulamento (UE) 2024\/1623).
Se o empreendimento for residencial, o banco pode aplicar um 100 % quando, além de conceder com critérios prudentes, uma de duas condições é cumprida. As diretrizes EBA/GL/2025/03 concretizam essas condições e aplicam-se desde 4 de novembro de 2025. O Banco de España as adotou como diretriz própria (Diretrizes EBA/GL/2025/03; diretrizes adotadas pelo Banco de España).
| Condição | O que as diretrizes exigem | Como se calcula |
|---|---|---|
| 1. Contratos de venda | Pré-vendas juridicamente vinculantes com um sinal de pelo menos 10 % do preço, que o comprador perde se desistir, mais as vendas já assinadas | Soma dos preços desses contratos dividida pelo valor total do empréstimo, sacado e não sacado: pelo menos 50 % |
| 1 bis. Contratos de aluguel | Pré-arrendamentos com sinal de pelo menos três mensalidades, mais os arrendamentos assinados | Pelo menos 50 % das unidades do projeto |
| 2. Capital do incorporador | Capital aportado de pelo menos 25 % do valor do imóvel concluído | Contam a caixa aportada e segregada para a obra, as subvenções aplicadas, os custos de obra pagos e o terreno pago ou aportado, menos o excesso dos custos totais sobre o valor final, se houver |
Um detalhe que muda o cálculo: a condição de vendas não é medida pelo número de unidades habitacionais, mas pelo valor do empréstimo. E o terreno entra pelo seu valor de mercado no momento em que você o aporta ao projeto (parágrafos 13 a 21 das Diretrizes EBA/GL/2025/03).
O que significa para você: um empréstimo que não cumpre nenhuma das duas condições consome 50 % mais capital do banco (150 contra 100). Por isso chega mais caro, com menos valor ou não chega. Prepare o processo para demonstrar uma das duas desde a primeira reunião.
Os sinais dos compradores de imóveis têm, além disso, seu próprio regime. A partir da licença, a incorporadora deve garantir sua devolução com aval ou seguro, recebê-los em uma conta especial e usá-los apenas para a construção (disposição adicional primeira da Lei 38/1999 de Ordenação da Edificação).
Exemplo: 40 moradias e um empréstimo para incorporação de 6 M€
Suponhamos uma sociedade veículo que promove 40 moradias a 300.000 € cada uma: valor final de 12 M€. O custo total é de 9,6 M€, com 2,4 M€ de terreno já pago e 7,2 M€ de construção e outros gastos. O banco estuda um empréstimo de 6 M€. Como o custo fica abaixo do valor final, não há sobrecustos a subtrair.
| Cenário | Pré-vendas com sinal de 10 % | Índice de contratos | Capital aportado | Índice de capital | Ponderação |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 10 moradias (3 M€ em preços) | 3 / 6 = 50 % | 2,4 M€ (terreno) | 20 % | 100 %: cumple la de contratos |
| B | Nenhuma | 0 % | 2,4 M€ de suelo + 0,6 M€ en caja segregada | 3 / 12 = 25 % | 100 %: cumple la de capital |
| C | 6 viviendas (1,8 M€) | 30 % | 2,4 M€ (terreno) | 20 % | 150 %: no cumple ninguna |
En el escenario C el hueco tiene dos salidas. Puedes vender cuatro viviendas más con señal del 10 % (1,2 M€ en precios y 120.000 € en señales). O puedes aportar 600.000 € más de capital al vehículo. La segunda es la que suele llevar al promotor a buscar inversores.
Cómo entren esos 600.000 € importa. Si entran como acciones del vehículo y se quedan segregados para la obra, encajan en la definición de capital aportado de las directrices. Si entran como deuda, aunque sea subordinada, las directrices no la mencionan para la promoción privada. Solo en la vivienda social admiten ayudas comprometidas que incluyen préstamos subordinados con respaldo público y tipo de interés preferente (apartado 24 de las Directrices EBA/GL/2025/03).
Qué significa para ti: antes de buscar inversores, calcula qué condición tienes más cerca. En este caso, cuatro preventas valen lo mismo que 600.000 € de capital. Y si optas por el capital, pregunta al banco por escrito cómo va a tratar cada instrumento.
As opções reguladas para cobrir a lacuna
| Opção | O que aporta | Limite ou norma | O que observar |
|---|---|---|---|
| Sócios e aumento de capital no veículo | Capital que cuenta para el 25 % | Assembleia, escritura e registro | Diluição no veículo |
| Empréstimo participativo ou dívida subordinada | Caixa sem diluir; o participativo computa como patrimônio líquido para fins mercantis | Contrato bilateral: não é um valor mobiliário | Se o banco o aceitar como capital aportado |
| Crowdlending ou equity crowdfunding | Investidores de varejo por meio de uma plataforma autorizada | 5 M€ por promotor en 12 meses | Regras e comissões da plataforma |
| Debêntures do veículo | Dívida no prazo da obra, também com garantia hipotecária | Em uma S.L., até o dobro dos seus recursos próprios, salvo hipoteca ou outra garantia | Preferência em relação ao empréstimo do incorporador |
| Emissão tokenizada de ações ou debêntures | Base de investidores própria e registro com efeitos legais | ERIR; folleto o exención de 12 M€ | Ações somente a partir de uma S.A. |
Uma via pública fica de fora: os empréstimos participativos da ENISA excluem o setor imobiliário (condições da ENISA).
Empréstimo do incorporador: a camada principal
Sigue siendo la base de casi cualquier promoción: se dispone por certificaciones de obra y lleva garantía hipotecaria sobre suelo y obra. Cómo funciona, qué requisitos pide y qué hueco deja lo explicamos en préstamo promotor: requisitos y alternativas. Lo nuevo es el porqué de esos requisitos: la ponderación del 150 % frente al 100 % que acabas de ver.
Crowdfunding imobiliário
Una plataforma de financiación participativa publica tu proyecto y capta de muchos inversores, minoristas incluidos. El tope de 5 M€ es por promotor y por 12 meses, no por proyecto. Además, suma las ofertas públicas de valores que hayas hecho con la exención por importe del Reglamento de folletos en los 12 meses anteriores (art. 1.2.c del Reglamento (UE) 2020/1503).
Qué significa para ti: si promueves varias promociones con la misma sociedad, todas comparten el mismo tope. Y una sociedad vehículo por promoción no garantiza un tope nuevo: la plataforma debe identificar al promotor por la realidad económica del proyecto, no por el nombre del vehículo (ESMA, pregunta y respuesta 2502). La comparación con una emisión propia está en tokenización frente a crowdfunding inmobiliario.
Debêntures do veículo
Una S.L. puede emitir obligaciones hasta el doble de sus recursos propios. Ese límite desaparece si la emisión lleva hipoteca, prenda de valores, garantía pública o aval de una entidad de crédito (art. 401.2 de la Ley de Sociedades de Capital). Negocia antes con el banco el rango de esa garantía: el préstamo promotor querrá cobrar primero sobre el suelo y la obra.
Si ofreces los bonos al público con anuncios, la oferta exenta de folleto necesita la intervención de una entidad autorizada para prestar servicios de inversión (art. 36.1 de la Ley 6/2023). Si los diriges solo a inversores cualificados, la oferta no necesita folleto (art. 1.4.a del Reglamento (UE) 2017/1129).
O risco que mais passa despercebido: que o seu veículo seja uma EICC
Cuando un vehículo agrupa a muchos inversores, puede convertirse sin querer en una entidad de inversión colectiva de tipo cerrado (EICC). La ley la define como una entidad que, sin objetivo comercial o industrial, obtiene capital de inversores mediante comercialización para invertirlo según una política de inversión definida. Una EICC debe estar gestionada por una sociedad gestora autorizada (art. 4 de la Ley 22/2014).
La ley no da una lista cerrada. Las directrices de la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA) sobre la Directiva de gestores de fondos alternativos dan tres características que, si concurren todas, apuntan a un organismo de inversión colectiva. Son la ausencia de objetivo comercial o industrial, el capital reunido para un rendimiento común y unos inversores sin control diario. Esas mismas directrices incluyen la construcción de inmuebles entre las actividades industriales (ESMA/2013/611).
| Sinal | Mais perto de uma incorporadora | Mais perto de uma EICC |
|---|---|---|
| O que o veículo faz | Promove e constrói um projeto concreto | Investe em projetos que um gestor escolherá depois de captar |
| Política de investimento | Não há: o projeto é o objeto social | Critérios definidos para investir em vários ativos |
| Controle | Os sócios decidem em assembleia e o administrador dirige a obra | Os investidores delegam todas as decisões de investimento |
| Como se apresenta | Financiamento de uma incorporação identificada | Produto de investimento com rendimento objetivo |
O que significa para você: uma sociedade para cada incorporação, com o projeto identificado antes de captar, fica longe da EICC. Um veículo que capta primeiro e escolhe incorporações depois fica muito perto. Se o que você quer é um fundo de investimento imobiliário para várias incorporações, a figura é outra e exige gestora autorizada. Valide isso com um escritório de advocacia antes de captar o primeiro euro.
O que muda se você emitir valores tokenizados
Las acciones o los bonos del vehículo pueden representarse en un sistema de registros distribuidos. Ese registro lo lleva una entidad responsable de la administración de la inscripción y registro, la ERIR (art. 8 de la Ley 6/2023 y Real Decreto 814/2023). URSUS-3 Capital fue la primera ERIR, con su primera inscripción en la CNMV el 7 de febrero de 2025. A 13 de octubre de 2026 hay 21 emisiones inscritas (registro de emisiones).
Dos reglas societarias deciden el vehículo. Para emitir acciones necesitas una S.A., porque las participaciones de una S.L. no son valores (art. 92.2 de la Ley de Sociedades de Capital). Para emitir bonos basta una S.L., con el límite que ya has visto. La inscripción en la CNMV no implica que la CNMV haya validado las condiciones de la emisión.
A HokenFi fornece o software da emissão: verificação de investidores, teste de conveniência MiFID II, portal do investidor e pagamentos de cupons ou dividendos. Não é uma entidade autorizada, não capta investidores por você nem custodia fundos. O percurso completo para incorporadoras está no guia de tokenização imobiliária, em o que é uma SPV e em projeto imobiliário com valores tokenizados.
Checklist antes de falar com o banco e com investidores
- Calcula tus dos ratios: precios de las preventas con señal del 10 % frente al préstamo, y capital aportado frente al valor final.
- Garanta os sinais com aval ou seguro e receba-os em uma conta especial.
- Escolha o veículo: S.A. se você vai emitir ações; uma S.L. serve para debêntures dentro do seu limite.
- Identifique a incorporação antes de captar, para se afastar da EICC.
- Suma lo captado por plataformas y por ofertas exentas en 12 meses frente al tope de 5 M€.
- Combine com o banco a prioridade de qualquer nova dívida antes de assiná-la.
Para seguir: crowdfunding o emisión de valores: los límites de 5 y 12 M€ y las 12 vías de financiación alternativa comparadas.
Se você precisa de um escritório de advocacia que prepare a operação, nos escritórios parceiros da HokenFi você pode pedir propostas pela plataforma.
¿Te falta capital para que el banco financie tu promoción? Haz el diagnóstico de emisión (2 min) o solicita una propuesta.
Este conteúdo é informativo e formativo. Não constitui assessoria jurídica, fiscal nem de investimento. Verifique a versão vigente de cada norma no BOE e no EUR-Lex.
A HokenFi é fornecedora de software e infraestrutura; não presta serviços regulados (CASP, ESI, EAF nem ERIR). Este artigo é informativo e não constitui assessoria financeira nem jurídica.
Perguntas frequentes
Como conseguir financiamento para um projeto imobiliário?
Se combinan tres capas: fondos propios del promotor, préstamo promotor y, si falta, capital o deuda de inversores. Para que el banco financie una promoción residencial en buenas condiciones, conviene cumplir una de las condiciones de las directrices EBA/GL/2025/03: preventas con señal del 10 % que sumen en precio la mitad del préstamo, o capital aportado de al menos el 25 % del valor final.
Quantas pré-vendas o banco exige para um empréstimo para incorporação?
Cada banco fija su política, pero desde el 4 de noviembre de 2025 las directrices EBA/GL/2025/03 marcan una referencia. En vivienda, el préstamo pondera un 100 % en lugar de un 150 % si las preventas con señal de al menos el 10 % y las ventas firmadas suman, en precio, la mitad del importe del préstamo. La alternativa es un 25 % de capital del promotor.
Qual é a taxa de juros de um empréstimo para incorporação?
No hay un tipo publicado específico para el préstamo promotor: depende del banco, del proyecto y de las garantías. Como referencia general, el tipo medio de los préstamos nuevos a sociedades no financieras en España fue del 3,63 % en agosto de 2026, según el Banco Central Europeo. Un préstamo que no cumple las condiciones de la EBA consume más capital del banco, que puede trasladarlo al precio.
Um incorporador pode se financiar com crowdfunding?
Sí, a través de una plataforma de financiación participativa autorizada, con préstamos o con valores. El límite es de 5 millones de euros por promotor en 12 meses, no por proyecto, y suma también las ofertas públicas exentas por importe que haga el promotor (art. 1.2.c del Reglamento (UE) 2020/1503). Varias promociones de la misma sociedad comparten ese tope.
Quando um veículo imobiliário com vários investidores é uma EICC?
Cuando, sin objetivo comercial o industrial, capta capital de inversores para invertirlo según una política de inversión definida (art. 4 de la Ley 22/2014). Una sociedad que promueve y construye un proyecto identificado tiene actividad industrial. Un vehículo que capta primero y elige proyectos después se acerca a la EICC, que necesita gestora autorizada. Conviene validarlo con un despacho.
