Uma incorporadora com dois projetos em Punta Cana vende na planta para compradores europeus e quer financiar a próxima fase com um instrumento tokenizado. O ponto de partida é este: A República Dominicana não tem um marco para valores mobiliários tokenizados. A SIMV supervisiona o mercado de valores tradicional e o Banco Central mantém os criptoativos fora do sistema financeiro regulado.
O paradoxo dominicano é que o ativo perfeito para tokenizar, o imobiliário turístico com demanda internacional, convive com um vazio normativo que impede fazê-lo pelo canal local. Este guia repassa o que existe hoje, por que o imobiliário turístico é o caso natural de um token de valor mobiliário dominicano e quando convém estruturar a emissão sob o marco europeu a partir da Espanha.
Que marco existe hoje na República Dominicana
O mercado de valores dominicano é supervisionado pela Superintendência do Mercado de Valores (SIMV), que aplica a Lei 249-17 do Mercado de Valores. Como na maioria da região, esse marco foi desenhado para valores tradicionais: não contempla a representação de valores por meio de tecnologia de registros distribuídos nem existe uma figura de registro comparável à ERIR espanhola.
Com os criptoativos, a posição oficial é de exclusão do perímetro regulado. O Banco Central e os supervisores alertaram que os ativos virtuais não têm curso legal, não são supervisionados e quem investe neles não tem proteção legal, e as entidades financeiras e do mercado de valores reguladas estão proibidas de operar, intermediar ou custodiar criptoativos. Fora desse perímetro não há proibição: uma empresa ou um particular pode ter e transmitir criptoativos por sua conta e risco.
Para o emissor, a leitura é a mesma que em boa parte da América Latina. Um token que representa dívida, participação ou direitos econômicos sobre um imóvel é um valor mobiliário, e sua oferta pública a investidores dominicanos exigiria se enquadrar na Lei 249-17, com autorização da SIMV e sem regras adaptadas ao suporte DLT. A SIMV tem mostrado interesse pela inovação, com acordos com o setor fintech e fóruns sobre tokenização e inclusão financeira, mas interesse não é marco: hoje não há canal local para uma emissão tokenizada.
O imobiliário turístico como caso natural
Se há um mercado na região onde a tokenização imobiliária tem lógica econômica evidente, é o dominicano. Punta Cana, Cap Cana, Bávaro ou Las Terrenas concentram um volume sustentado de investimento hoteleiro e residencial cujo comprador é majoritariamente estrangeiro: norte-americano, canadense e europeu. O setor se apoia ainda em incentivos fiscais ao desenvolvimento turístico que há décadas atraem capital externo.
Esse perfil se encaixa no que um token de valor mobiliário faz bem. Fracionar tickets de entrada em projetos que hoje exigem comprar uma unidade completa, dar ao investidor um direito econômico documentado sobre rendas ou ganhos de capital, e chegar a um público que já conhece o destino como turista ou como proprietário. A demanda por fórmulas de investimento fracionado no Caribe existe; o que não existe é o canal regulado dominicano para oferecê-la.
Daí a estrutura que se repete na prática: o ativo permanece na República Dominicana e o instrumento é emitido onde de fato existe um marco. O veículo emissor, habitualmente europeu, detém o ativo ou os direitos econômicos sobre o projeto, e o token representa valores mobiliários emitidos por esse veículo sob uma regulação que reconhece a emissão tokenizada do início ao fim.
Um alerta honesto sobre expectativas. Tokenizar não transforma um apartamento de Bávaro em um ativo líquido da noite para o dia: o mercado secundário de tokens de valor mobiliário ainda é incipiente em todos os lugares, e o investidor deve entrar contando com manter sua posição. O que a tokenização de fato oferece hoje é um direito documentado e registrado, tickets de entrada menores e um processo de subscrição que um comprador em Berlim ou Madri pode concluir sem viajar. Vender o instrumento com essas qualidades reais, e não com promessas de liquidez, também é o que exige a regulamentação de valores mobiliários sob a qual se emite.
Quando faz sentido a via europeia a partir da República Dominicana
O argumento decisivo é onde estão os investidores. Se o comprador natural de um projeto de Punta Cana é europeu ou norte-americano, captar em euros sob um marco europeu não é um desvio: é ir buscar o capital onde ele vive. A Espanha oferece desde 2023 um regime completo: a Ley 6/2023 admite a representação de valores mobiliários por meio de sistemas baseados em DLT, e seu artigo 8 cria a entidade responsável pela inscrição e registro (ERIR), desenvolvida pelo Real Decreto 814/2023. A primeira ERIR autorizada foi URSUS-3 Capital, A.V., em novembro de 2024, e o registro de ERIRs na Espanha continuou incorporando entidades.
O custo de uma primeira emissão, além disso, caiu: desde 5 de junho de 2026, após o Listing Act, as ofertas de até 12 milhões de euros em 12 meses estão isentas de prospecto, um limite que cobre a maioria dos projetos imobiliários de médio porte. A classificação do instrumento também não é um terreno ambíguo: as diretrizes da ESMA sobre criptoativos como instrumentos financeiros, aplicáveis desde maio de 2025, delimitam quais tokens são valores mobiliários, e o regulamento MiCA exclui expressamente os instrumentos financeiros do seu âmbito (artigo 2.4).
A via europeia não é automática nem gratuita. Exige constituir o veículo, fazer due diligence do título e dos direitos sobre o ativo dominicano, e coordenar assessores das duas jurisdições. Para um projeto pequeno com investidores locais conhecidos, esse custo não compensa. Para um empreendimento com demanda internacional real, é a diferença entre uma promessa comercial e um valor mobiliário registrado sob supervisão. A mesma decisão se apresenta no México ou na Colômbia, com a particularidade de que o emissor dominicano costuma ter o investidor estrangeiro muito mais perto.
Marco dominicano e via europeia, frente a frente
| Critério | República Dominicana | Via europeia (Espanha) |
|---|---|---|
| Regime de valores mobiliários tokenizados | Não existe; aplicaria a Lei 249-17 sem adaptação DLT | Ley 6/2023 e RD 814/2023, com reconhecimento expresso |
| Supervisor | SIMV | CNMV |
| Criptoativos | Vetados às entidades reguladas; sem proteção legal para o investidor | MiCA para criptoativos que não são valores mobiliários |
| Registro do token | Sem figura equivalente | ERIR (art. 8 da Ley 6/2023) |
| Documentação da oferta | Oferta pública sujeita a autorização, regime tradicional | Isenção até 12 M€ em 12 meses; prospecto CNMV acima |
| Investidores alcançados | Mercado local | União Europeia |
Processo desde a República Dominicana, passo a passo
- Classificar o ativo e o token. Determinar, com o critério das diretrizes da ESMA, se o que será emitido é um valor mobiliário negociável. Na tokenização imobiliária quase sempre é: dívida do projeto, participações ou direitos sobre rendas.
- Estruturar o veículo emissor. Uma sociedade espanhola ou outra da UE detém o ativo dominicano ou os direitos econômicos sobre ele. A due diligence do título de propriedade e das licenças do projeto é o passo crítico no imobiliário.
- Preparar a documentação da oferta. Até 12 milhões de euros em 12 meses não se exige prospecto; acima disso, prospecto aprovado pela CNMV conforme o Regulamento de Prospectos europeu.
- Designar a ERIR. Uma entidade do registro da CNMV realiza a inscrição e o registro dos valores mobiliários tokenizados. É o requisito diferencial do sistema espanhol.
- Emitir e distribuir. Implantação técnica do token, onboarding de investidores com KYC e prevenção de lavagem de dinheiro, e comunicação da oferta dentro dos limites do regime aplicável. Uma plataforma tecnológica cobre esta camada; as funções reservadas correspondem às entidades registradas ou autorizadas.
O circuito completo está detalhado no guia sobre como emitir um security token na Espanha, e a comparação regional, país por país, no hub de tokenização para emissores da América Latina.
Quer tokenizar um projeto imobiliário na República Dominicana? Faça o diagnóstico de emissão (2 min) ou solicite uma proposta. Se preferir começar lendo, baixe o guia 2026.
Este conteúdo é informativo e formativo. Não constitui assessoria jurídica, fiscal nem de investimento. Verifique a versão vigente de cada norma no BOE e no EUR-Lex.
A HokenFi é fornecedora de software e infraestrutura; não presta serviços regulados (CASP, ESI, EAF nem ERIR). Este artigo é informativo e não constitui assessoria financeira nem jurídica.
Perguntas frequentes
É legal a tokenização imobiliária na República Dominicana?
Não está proibida para emissores privados, mas não há marco: os ativos virtuais não são supervisionados pela SIMV e as entidades financeiras reguladas não podem operar com eles. Se o token representa dívida, participação ou direitos sobre rendas, é um valor mobiliário, e sua oferta pública ficaria sujeita à Lei 249-17, que não tem regras para valores mobiliários sobre DLT.
Qual é o papel da SIMV com os ativos digitais?
A SIMV supervisiona o mercado de valores sob a Lei 249-17 e advertiu que quem investe em criptoativos não supervisionados carece de proteção legal. Ao mesmo tempo, explora a inovação com o setor fintech, com acordos e fóruns sobre tokenização e inclusão financeira, embora por enquanto sem um marco normativo específico para valores mobiliários tokenizados.
Como tokenizo um imóvel de Punta Cana para investidores europeus?
Com um veículo emissor na Espanha ou outro Estado da UE que detenha o ativo ou os direitos econômicos do projeto. A emissão se acolhe à Lei 6/2023, com o registro dos valores a cargo de uma ERIR e, desde junho de 2026, a isenção de folheto para ofertas de até 12 milhões de euros em 12 meses.
