El sale and leaseback (venta con arrendamiento posterior) consiste en vender un inmueble o una máquina a un inversor y seguir usándolo como arrendatario. Tu empresa cobra el precio de una vez y paga a cambio una renta durante un plazo pactado, a veces con opción de recompra. Lo que decide su efecto en tus cuentas es si hay una venta real o, en el fondo, una financiación con garantía.
Esta guía es para el director financiero con naves, oficinas o maquinaria en propiedad que necesita liquidez. Normas consultadas a 1 de noviembre de 2026.
Cómo funciona el lease back y quién interviene
La operación junta dos contratos firmados el mismo día: una compraventa y un arrendamiento del mismo activo. Precio, renta, plazo y recompra se negocian juntos, porque cada uno condiciona a los demás.
- Tasación. Encargas una tasación independiente y reúnes títulos, licencias y cargas del activo.
- Negociación. El comprador fija el precio según la rentabilidad que exige a la renta. A más renta o más plazo obligatorio, más precio.
- Revisión. El comprador analiza el activo y, sobre todo, tu solvencia como inquilino.
- Firma. Escritura de compraventa, inscripción en el Registro de la Propiedad y contrato de arrendamiento.
Intervienen tu empresa como vendedora y arrendataria, y un comprador-arrendador: un fondo, una socimi, una aseguradora o una empresa de leasing.
En una nave, el arrendamiento es para uso distinto de vivienda y se rige por lo que pactéis (Ley 29/1994, art. 4.3). Revisa la duración obligatoria, quién paga IBI, seguros y obras, y cuándo puedes ceder el contrato.
Criterio: negocia la renta y la recompra antes que el precio. Un precio alto con una renta que tu tesorería no soporta es una mala operación.
Cuándo conviene y cuándo no
| Conviene si… | No conviene si… |
|---|---|
| No tienes otra fuente de liquidez a ese coste. | La renta compromete tu caja en un año malo. |
| Vas a invertir el dinero en algo que rinde más que el coste de la renta. | Esperas una revalorización fuerte del inmueble. |
| Necesitas el inmueble para operar, pero no ser su propietario. | El activo es tan específico que el comprador exigirá una rentabilidad muy alta. |
| El banco ya no te presta más con garantía hipotecaria. | El impuesto sobre el beneficio de la venta se come buena parte de la liquidez. |
Criterio: compara el coste efectivo de la renta, después de impuestos, con el de una hipoteca o una emisión de deuda sobre el mismo activo.
Contabilidad: ¿venta o financiación?
Con el Plan General de Contabilidad (NRV 8.ª)
El PGC presume que hay arrendamiento financiero cuando no hay dudas razonables de que ejercerás la opción de compra, entre otros supuestos (PGC, NRV 8.ª, apartado 1.1). Si la venta y el arrendamiento son, en el fondo, un método de financiación, no reconoces beneficio. Mantienes la nave en el balance y registras lo cobrado como pasivo financiero (NRV 8.ª, apartado 3).
Si el arrendamiento posterior es operativo, das de baja la nave y llevas la diferencia entre el precio neto y el valor contable a resultados (NRV 2.ª, apartado 3; Resolución del ICAC de 1-3-2013, norma cuarta). La renta pasa a ser un gasto de cada ejercicio (NRV 8.ª, apartado 2). Si el arrendamiento conjunto de terreno y edificio es financiero, el terreno se trata por separado como operativo, salvo que esperes adquirir su propiedad (NRV 8.ª, apartado 4).
Con la NIIF 16 (si tu grupo aplica NIIF)
La NIIF 16 remite a la NIIF 15: solo hay venta si el comprador obtiene el control del activo (NIIF 16, párr. 99). Si tienes un derecho o una obligación de recompra, el comprador no obtiene el control: sigues reconociendo el activo y registras un pasivo financiero por lo cobrado (NIIF 15, párr. B66).
Si hay venta, reconoces un activo por derecho de uso por la parte del valor contable que conservas y solo la ganancia de los derechos transferidos al comprador (NIIF 16, párr. 100.a). Desde los ejercicios iniciados en 2024, tras la fecha de inicio, el pasivo por arrendamiento se recalcula sin reconocer ganancia ni pérdida por el derecho de uso conservado (párr. 102A; textos en el Reglamento (UE) 2023/1803 y el Reglamento (UE) 2023/2579).
| Situación | PGC | NIIF 16 |
|---|---|---|
| Sin recompra y arrendamiento operativo | Baja del activo, beneficio entero a resultados, renta como gasto | Venta, pero beneficio parcial y pasivo por arrendamiento en balance |
| Recompra que con toda probabilidad ejercerás | Financiación: activo en balance y pasivo financiero | No hay venta: activo en balance y pasivo financiero |
| Cualquier opción de recompra a tu favor | Depende de las condiciones económicas | No hay venta (párr. B66) |
Criterio: si buscas mejorar ratios de deuda, la recompra suele anular el efecto. Decide antes si la necesitas.
Lo fiscal básico en España
La venta de una nave ya usada es, en principio, una segunda entrega de edificaciones exenta de IVA (LIVA, art. 20.Uno.22.º). Si queda exenta, en territorio común el comprador paga transmisiones patrimoniales onerosas al tipo que fije la comunidad autónoma o, si no lo ha fijado, al 6 % (TRLITPAJD, arts. 6.2, 7.5, 8.a y 11.1.a).
Puedes renunciar a la exención cuando el comprador es un empresario con derecho a deducir el IVA soportado (LIVA, art. 20.Dos). En ese caso la venta lleva IVA, lo declara el comprador por inversión del sujeto pasivo y la escritura tributa por actos jurídicos documentados (LIVA, art. 84.Uno.2.º.e; TRLITPAJD, art. 31.2). Si el suelo es urbano, además puede corresponderte como vendedor el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (TRLRHL, art. 106.1.b).
Dos matices. Si recompras al ejercer la opción de un leasing de al menos diez años con una empresa dedicada habitualmente a ello, esa entrega no queda exenta (LIVA, art. 20.Uno.22.º.A, letra a). Además, el TJUE consideró, a reserva de la comprobación del juez nacional, que unas operaciones de sale and leaseback meramente financieras no eran entregas de bienes a efectos del IVA (asunto C-201/18, Mydibel, de 27-3-2019, apartados 40 y 41). Allí no hubo compraventa, sino un derecho de enfiteusis y un leasing con opción de compra. Si tu operación tampoco fuera una entrega, cómo tributa en ITP depende de su calificación: consulta a un asesor.
En el impuesto sobre sociedades, la base parte del resultado contable (LIS, art. 10.3) y el tipo general es el 25 %, con tipos menores para entidades de menor cifra de negocios (art. 29.1). Si hay venta, el beneficio tributa y la renta de un arrendamiento operativo reduce la base. Si es financiación, no hay beneficio: sigues amortizando la nave y deduces los intereses. Estos suman a los gastos financieros netos de la sociedad, deducibles hasta el 30 % de su beneficio operativo o, en todo caso, hasta 1 millón de euros (LIS, art. 16.1).
Acción: pide a tu asesor fiscal que califique la operación antes de firmar. De ello dependen el IVA o el ITP y el impuesto sobre sociedades.
Ejemplo: sale and leaseback de una nave de 3 millones
Supuestos ilustrativos, no datos de mercado: nave tasada en 3.000.000 €, valor contable de 1.200.000 €, rentabilidad pactada del 6,5 % y plazo obligatorio de 15 años. Los costes de la operación son el 1 % del precio. La renta anual es de 195.000 € (16.250 € al mes), sin actualizar.
Escenario A, sin recompra. El valor actual de las rentas al 6,5 % es de unos 1,83 millones, el 61 % del valor de la nave. Como el plazo tampoco cubre la mayor parte de su vida económica, con el PGC apunta a un arrendamiento operativo. El beneficio contable es de 1.770.000 € (precio menos valor contable y costes) y el impuesto al tipo general, de 442.500 €.
Escenario B, con recompra a 3.000.000 € en el año 15 que con toda probabilidad ejercerás. Es una financiación: no hay beneficio, la nave sigue en tu balance y registras un pasivo de 3.000.000 €. Como el precio de recompra iguala el de venta, el tipo implícito es exactamente el 6,5 % y toda la renta es interés.
| Concepto | A: sin recompra | B: con recompra |
|---|---|---|
| Precio cobrado | 3.000.000 € | 3.000.000 € |
| Costes de la operación (1 %) | −30.000 € | −30.000 € |
| Impuesto sobre el beneficio (25 %) | −442.500 € | 0 € |
| Liquidez neta inicial | 2.527.500 € | 2.970.000 € |
| Renta durante 15 años, sin actualizar | 2.925.000 € (gasto deducible) | 2.925.000 € (intereses, sujetos al art. 16 LIS) |
| Pago en el año 15 | Ninguno; la nave ya no es tuya | 3.000.000 € para recuperarla |
| Tratamiento con NIIF 16 | Venta con ganancia parcial y pasivo por arrendamiento | Financiación |
Súmales la plusvalía municipal, si procede, y la actualización de la renta. En A, el comprador descontará del precio el ITP o el AJD que soporte; en B, el IVA y el ITP dependen de la calificación.
Decisión: A da menos caja y te quita el activo, pero libera el balance con el PGC. B da más caja, pero es deuda a todos los efectos.
Costes que tienes que presupuestar
- Renta: la rentabilidad que exige el comprador, más su actualización anual.
- Gastos de la operación: tasación, notaría, registro, asesores e intermediario.
- Gastos del inmueble: en un contrato «triple neto» pagas tú el IBI, los seguros y el mantenimiento.
Acción: calcula el coste total de ocupar la nave (renta más los gastos que asumes) y compáralo con lo que te cuesta hoy ser su propietario.
Sale and leaseback, hipoteca o bonos garantizados por el inmueble a través de una SPV
Las tres vías convierten el inmueble en financiación, pero cambian la propiedad, el importe y el reflejo en tus cuentas.
| Criterio | Sale and leaseback | Préstamo hipotecario | Bonos garantizados vía SPV |
|---|---|---|---|
| Propiedad del inmueble | Pasa al comprador (salvo recompra) | Sigue siendo tuya, con hipoteca | Según la estructura: pasa a la SPV o queda hipotecada a favor de los obligacionistas |
| Importe sobre una nave de 3 M€ | Hasta el precio de venta | El porcentaje de la tasación que preste el banco | Lo que se coloque, con el margen de garantía que pidan los inversores |
| Balance con el PGC | Sin deuda si el arrendamiento es operativo | Deuda | Deuda de la SPV, que en general consolidas si la controlas |
| Garantía | La propiedad misma | Hipoteca | Hipoteca a favor de los obligacionistas (LSC, art. 404), con encaje registral por confirmar si son tokenizadas |
La tercera vía se monta así: una sociedad vehículo (SPV) emite obligaciones con garantía hipotecaria sobre la nave y, con lo captado, compra el inmueble o presta el dinero a tu empresa. Si la SPV es una sociedad limitada, sus emisiones no pueden superar el doble de sus recursos propios, salvo que, entre otros supuestos, estén garantizadas con hipoteca (LSC, art. 401.2). Mover la nave a la SPV tiene su propio coste fiscal: mídelo antes.
La LSC admite esa hipoteca a favor de los titulares presentes y futuros (art. 404). Pero la Ley Hipotecaria la regula para títulos endosables o al portador (arts. 154 a 156) y la Ley 6/2023 no prevé una regla de hipoteca para valores en registros distribuidos: su inscripción no es pacífica y debes confirmarla con el registrador. Si la SPV capta capital de varios inversores, valora con tu asesor si sería una entidad de inversión colectiva (Ley 22/2014, art. 4).
Esas obligaciones pueden representarse en un registro basado en tecnología de registros distribuidos, con una entidad autorizada que administra la inscripción (Ley 6/2023, arts. 6.1 y 8.4). HokenFi es el software con el que una empresa emite esos valores tokenizados, integrado con URSUS-3 Capital, A.V., S.A., la ERIR inscrita en la CNMV. La guía para emitir bonos como empresa recorre el proceso.
Criterio: si quieres conservar la revalorización y tienes capacidad de deuda, mira la hipoteca o los bonos. Si quieres sacar el activo del balance, mira el sale and leaseback sin recompra.
México y Chile
México. El arrendamiento financiero es una enajenación a efectos fiscales (CFF, art. 14, fracción IV). Si la recompra se instrumenta así, deduces la inversión sobre el valor pactado en el contrato y la diferencia con los pagos totales es interés (LISR, arts. 8 y 38).
Chile. La ley del IVA grava como venta los contratos de arriendo con opción de compra sobre inmuebles realizados por un vendedor, es decir, por quien vende inmuebles de forma habitual (DL 825, arts. 2.3.º y 8, letra l). El SII confirmó en su Oficio 158, de 20-1-2016, que las cuotas de un leaseback quedan gravadas cuando se cumple esa letra. También grava la venta de inmuebles del activo inmovilizado cuando hubo derecho a crédito fiscal en su adquisición o construcción (art. 8, letra m).
Acción: valida el tratamiento fiscal con un asesor local antes de negociar el precio.
Errores típicos
- Pactar una recompra para mejorar el balance: con NIIF, y a veces con el PGC, la operación sigue siendo deuda.
- No prever una mudanza, una ampliación o la cesión del contrato antes de que acabe el plazo obligatorio.
Si tu empresa promueve o explota inmuebles, la página de tokenización para el sector inmobiliario explica cómo se plantea una emisión propia.
Este contenido es divulgativo y formativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Verifica la versión vigente de las normas en las fuentes oficiales antes de tomar decisiones.
HokenFi es proveedor de software e infraestructura; no presta servicios regulados (CASP, ESI, EAF ni ERIR). Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre lease back y leasing?
En un leasing, una entidad compra a un proveedor el bien que tú eliges y te lo cede con opción de compra. En el lease back el bien ya es tuyo: se lo vendes al financiador y lo sigues usando. Puede instrumentarse como leasing financiero o como alquiler sin recompra, y esa elección cambia la contabilidad y los impuestos.
¿El sale and leaseback aparece como deuda en el balance?
Depende del marco contable y del contrato. Con el Plan General, una venta real seguida de un alquiler operativo no genera pasivo y la renta se registra como gasto. Si la operación es en el fondo una financiación, sí hay pasivo. Con NIIF 16 casi siempre hay pasivo: por arrendamiento si hay venta y financiero si no la hay.
¿Se puede hacer con maquinaria y no solo con inmuebles?
Sí. La norma de arrendamientos del PGC y la NIIF 16 se aplican también a la maquinaria. Lo que cambia es lo fiscal: la exención de IVA para segundas entregas cubre solo edificaciones, así que la venta de una máquina sigue sus propias reglas. Además, el comprador valorará cuánto se deprecia el equipo y si podría recolocarlo si dejas de pagar.
¿Quién paga el ITP en una venta con arrendamiento posterior?
Si la venta de la nave queda exenta de IVA y no se renuncia a la exención, el impuesto de transmisiones lo paga el comprador como adquirente. Aun así, el coste no es neutro para ti: el inversor lo incluye en su cálculo de rentabilidad y lo descuenta del precio o lo traslada a la renta. Conviene negociarlo con números desde la primera oferta.
