--- title: "Tokenización de activos en Madrid: el circuito completo para el emisor" url: "https://hokenfi.com/tokenizacion-de-activos-en-madrid/" site: HokenFi published: "2026-08-14T14:10:39+00:00" modified: "2026-08-14T14:10:56+00:00" language: es-ES author: "Jesús Sánchez Fernández" description: "Cómo tokenizar inmobiliario, deuda o fondos desde Madrid: circuito legal (Ley 6/2023, ERIR, CNMV), partners y proceso paso a paso para emisores." section: "Inicio > Educación > Tokenización de activos en Madrid: el circuito completo para el emisor" --- # Tokenización de activos en Madrid: el circuito completo para el emisor Un family office que estudia dar entrada a coinversores en su cartera inmobiliaria, una gestora que quiere digitalizar el registro de un vehículo y una promotora que financia su próximo proyecto comparten la misma pregunta: cómo convertir un activo en acciones, bonos o participaciones emitidos sobre blockchain con plenos efectos legales. El marco que lo permite es estatal. Para el emisor madrileño hay además una particularidad práctica: el supervisor, la primera entidad registradora autorizada y buena parte de los despachos especializados operan desde su ciudad. Este artículo repasa qué se está tokenizando en Madrid, cómo es el circuito legal y con quién se recorre ([Ley 6/2023](https://www.boe.es/eli/es/l/2023/03/17/6/con)). Si partes de cero, empieza por la [guía de tokenización de activos para empresas](https://hokenfi.com/que-es-la-tokenizacion-de-activos-guia-2026-para-empresas/) y vuelve: esta pieza asume esa base y baja al terreno madrileño. ## Qué tokeniza el tejido emisor madrileño Madrid concentra tres perfiles de emisor con motivaciones distintas. La tabla resume qué activo aporta cada uno, qué instrumento suele emitir y qué decisión resuelve con la tokenización. | Perfil de emisor | Activo de partida | Instrumento habitual | Decisión que resuelve | | --- | --- | --- | --- | | Promotora inmobiliaria | Proyecto o edificio prime | Deuda de proyecto o acciones del vehículo | Financiar sin ampliar el pool bancario | | Family office | Cartera inmobiliaria o de participadas | Acciones o bonos del vehículo tenedor | Dar entrada a coinversores sin vender el activo | | Gestora o vehículo de inversión | Participaciones del fondo o vehículo | Participaciones representadas en DLT | Registro y distribución más directos | | Empresa con necesidad de deuda | Flujo de caja que soporta financiación | Bonos u obligaciones tokenizados | Diversificar frente al crédito bancario | Un matiz que evita malentendidos: en inmobiliario no se tokeniza el edificio, se tokeniza el instrumento financiero del vehículo que lo tiene, ya sea deuda del proyecto o acciones de la sociedad. Si el token incorpora derechos de una acción, un bono o una participación, es un instrumento financiero. Aplica entonces la normativa del mercado de valores y la emisión queda fuera de MiCA (Anexo I, [MiFID II](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A32014L0065); art. 2.4, [Reglamento (UE) 2023/1114](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A32023R1114)). Las dos verticales con más recorrido en el tejido madrileño tienen guía propia: [tokenización para promotores inmobiliarios](https://hokenfi.com/tokenizacion-para-promotores-inmobiliarios/) y [tokenización para fondos y gestoras](https://hokenfi.com/tokenizacion-para-fondos-y-gestoras/). ## El circuito legal tiene su sede en Madrid Una emisión tokenizada en España descansa en dos piezas. La Ley 6/2023 permite representar acciones, bonos y participaciones mediante sistemas basados en tecnología de registros distribuidos. Su artículo 8 exige designar una ERIR, la entidad responsable de la inscripción y registro: el notario digital que da fe de quién es titular de cada token (art. 8, Ley 6/2023). El régimen de la ERIR, con sus requisitos, obligaciones y supervisión, se desarrolla en el RD 814/2023. La primera ERIR autorizada por la CNMV fue URSUS-3 Capital, A.V., en noviembre de 2024. El detalle de la figura está en [qué es una ERIR](https://hokenfi.com/que-es-una-erir-registro-security-tokens-espana/) ([RD 814/2023](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-22764)). La supervisión corresponde a la CNMV, con sede en Madrid. Para el emisor madrileño eso significa que el supervisor de su emisión, la primera entidad registradora del mercado y los grandes despachos de regulación financiera están a un trayecto de metro. Esa cercanía facilita reuniones presenciales cuando la operación lo pide. Ningún trámite la exige: la tramitación es electrónica y el circuito funciona igual desde cualquier provincia. Sobre el importe, el umbral que ordena la decisión es el del folleto. Las ofertas de hasta 12 millones de euros en 12 meses están exentas de folleto desde el 5 de junio de 2026, aunque cada Estado puede fijar ese límite en 5 millones. Por encima, folleto aprobado por la CNMV, pasaportable al resto de la UE ([Reglamento (UE) 2017/1129](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A32017R1129); [Reglamento (UE) 2024/2809](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A32024R2809)). El estado completo del mercado español, con las figuras autorizadas y el calendario normativo, está en el [informe de tokenización regulada en España 2026](https://hokenfi.com/tokenizacion-regulada-activos-espana-2026/). ## Con quién trabaja el emisor madrileño Conviene fijar los papeles antes de contratar nada. HokenFi es la plataforma tecnológica: el software con el que el emisor estructura la emisión, crea los tokens y administra la vida del valor. Tiene su sede en Málaga, forma parte del grupo Unknown Gravity y no es una entidad autorizada por la CNMV. El circuito regulado se cubre con partners en cada tramo. - **URSUS-3 Capital, A.V.**: agencia de valores y primera ERIR autorizada por la CNMV, en noviembre de 2024. Lleva el registro de titularidades de la emisión. - **Ramón y Cajal Abogados**: despacho con sede en Madrid y práctica en mercado de valores y regulación financiera. - **Asensi Abogados**: asesoramiento jurídico de la operación y de su documentación. No toda emisión necesita todos los eslabones. Qué figura interviene en cada caso lo detalla la guía de [cómo emitir un security token en España](https://hokenfi.com/como-emitir-un-security-token-en-espana-erir-ley-6-2023-y-cnmv/). ## El proceso, paso a paso 1. **Estructuración.** Definir activo, instrumento (acción, bono o participación), vehículo emisor e importe. Aquí se decide si habrá folleto o documento informativo. 2. **Documentación legal.** El despacho prepara los términos de la emisión y los contratos. Si el importe lo exige, también el folleto para su aprobación por la CNMV (Reglamento (UE) 2017/1129). 3. **Designación de la ERIR.** Es la pieza obligatoria: sin entidad registradora no hay acciones ni bonos representados en DLT (art. 8, Ley 6/2023). 4. **Emisión técnica.** Creación del token, verificación de inversores (KYC) y reglas de transmisión programadas en el propio contrato. 5. **Colocación.** Si hay comercialización activa entre inversores, interviene una empresa de servicios de inversión autorizada. 6. **Vida del valor.** Pagos de cupones o dividendos, juntas, transmisiones y cuadre continuo del registro. Cada paso tiene dependencias propias y los tiempos varían con cada operación. Desconfía de plazos cerrados prometidos antes de conocer la emisión. ## Qué cambia por emitir desde Madrid (y qué no) Cambia el ecosistema. El emisor madrileño puede sentarse en la misma semana con su despacho, con la entidad registradora y, si la operación lo justifica, con el supervisor. No cambia el procedimiento: mismo marco estatal, mismos umbrales de folleto y mismo proceso remoto que en cualquier otra ciudad. La decisión relevante no es geográfica: es qué instrumento se emite, por qué importe y para qué inversores (Ley 6/2023; RD 814/2023). **Si tu family office, gestora o promotora está valorando una emisión tokenizada, dimensiónala antes de contratar nada.** Haz el [diagnóstico de emisión (2 min)](https://hokenfi.com/diagnostico-de-emision/) o [solicita una propuesta](https://hokenfi.com/solicita-propuesta/). *Este contenido es divulgativo y formativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Verifica la versión vigente de cada norma en el BOE y en EUR-Lex.*